Le leasehold en Thaïlande : trente ans, et ce qui se passe ensuite

Un étranger ne peut pas posséder de terrain en Thaïlande. Il reste deux voies principales : un lot en condominium dans la limite du quota de propriété étrangère, qui est une pleine propriété, ou un bail enregistré, le leasehold. La seconde voie est vendue de façon plus agressive, et c'est aussi là que se concentre l'essentiel des malentendus.

Ce qu'est réellement un bail enregistré

Un bail immobilier de longue durée est enregistré auprès du Land Department pour une durée pouvant aller jusqu'à trente ans. Un bail enregistré protège le locataire : il reste valable même si le terrain change de propriétaire. Un bail de longue durée non enregistré n'offre aucune protection de ce type, et c'est la première chose à vérifier dans le contrat.

La formule « 30+30+30 »

Les vendeurs parlent presque toujours de renouvellement : trente ans, puis encore trente, puis encore trente. Juridiquement, cela fonctionne autrement que ce que cela laisse entendre.

• Seule la première période est enregistrée — trente ans au maximum. Les suivantes n'existent que comme promesse contractuelle de renouveler.
• Une promesse de renouvellement est l'engagement d'une partie, et non un droit attaché au bien. Elle ne dure qu'aussi longtemps que la partie qui l'a faite existe et reste solvable.
• Si le terrain change de propriétaire, le nouveau propriétaire est lié par le bail enregistré, mais son obligation d'honorer la promesse de renouvellement est beaucoup plus incertaine.
• L'horizon de planification réaliste est donc de trente ans, pas de quatre-vingt-dix. Tout le reste n'est qu'espoir, et le prix du bien doit en tenir compte.

En quoi le leasehold diffère du quota en copropriété

• Le freehold en condominium est la pleine propriété du lot, perpétuelle, enregistrée à votre nom. La seule limite : les lots détenus par des étrangers ne peuvent pas dépasser 49 % de la surface vendable de l'immeuble.
• Le leasehold est un droit d'usage limité dans le temps. Le revendre est plus difficile : l'acheteur acquiert la durée restante, et ce solde diminue chaque année.
• Le prix doit refléter cette différence. Un même prix pour un lot en freehold et un lot en leasehold signale que la prime de la pleine propriété n'est pas intégrée.

Ce qu'il faut vérifier dans le bail

• L'enregistrement auprès du Land Department — fait, et non « sera fait ».
• Le droit de transférer et de transmettre par héritage les droits du locataire — sans lui, le bien ne peut ni être revendu ni être légué à vos enfants.
• Les conditions de renouvellement : qui est tenu, dans quel délai, à quel prix, et ce qui se passe en cas de refus.
• Les charges grevant le terrain — une hypothèque détenue par le propriétaire du terrain.
• Qui possède le terrain et quelle est la stabilité de cette partie : une société écran dans ce rôle rend chaque promesse sans valeur.

Ce qu'il faut retenir en pratique

Si la fiabilité est l'objectif, un condominium en freehold dans la limite du quota étranger reste l'option la plus sûre en Thaïlande. Le leasehold a sa place lorsque le bien ne peut pas être acheté autrement — une villa avec terrain —, mais il doit être valorisé comme un droit limité dans le temps avec un horizon de trente ans, et non de quatre-vingt-dix.

D'après les dispositions du Code civil et commercial thaïlandais sur les baux, le Condominium Act et la pratique d'enregistrement du Land Department en Thaïlande.