Leasehold in Thailandia: trent'anni e cosa succede dopo

Uno straniero non può possedere terreni in Thailandia. Restano due strade principali: un'unità in condominio entro la quota di proprietà straniera, che è proprietà piena — oppure una locazione registrata, il leasehold. La seconda strada viene venduta con più insistenza ed è anche quella in cui si concentra la maggior parte dei fraintendimenti.

Cos'è davvero una locazione registrata

Una locazione immobiliare di lungo periodo viene registrata presso il Land Department per una durata fino a trent'anni. La locazione registrata tutela il conduttore: resta valida anche se il terreno cambia proprietario. Una locazione di lungo periodo non registrata non offre alcuna tutela di questo tipo — è la prima cosa da verificare nel contratto.

La formula «30+30+30»

I venditori parlano quasi sempre di rinnovo: trent'anni, poi altri trenta, poi altri ancora. Dal punto di vista giuridico funziona in modo diverso da come suona.

• Solo il primo periodo è registrato — fino a trent'anni. I periodi successivi esistono solo come promessa contrattuale di rinnovo.
• La promessa di rinnovo è un'obbligazione di una parte, non un diritto legato all'immobile. Dura solo finché esiste e resta solvente la parte che l'ha fatta.
• Se il terreno cambia proprietario, il nuovo proprietario è vincolato dalla locazione registrata, ma il suo obbligo di rispettare la promessa di rinnovo è una questione molto meno certa.
• L'orizzonte realistico di pianificazione è quindi di trent'anni, non novanta. Tutto il resto è speranza, e il prezzo dell'immobile dovrebbe rifletterlo.

In cosa il leasehold differisce dalla quota condominiale

• Il freehold in un condominio è la proprietà piena dell'unità, perpetua, registrata a suo nome. L'unico limite: le unità di proprietà straniera non possono superare il 49 % della superficie vendibile dell'edificio.
• Il leasehold è un diritto di utilizzo a termine. Rivenderlo è più difficile: l'acquirente compra la durata residua, che si riduce ogni anno.
• Il prezzo dovrebbe rifletterlo. Lo stesso prezzo per un'unità freehold e una leasehold è segno che il premio per la proprietà piena non è stato scontato.

Cosa verificare nel contratto di locazione

• La registrazione presso il Land Department — effettuata, non «sarà effettuata».
• Il diritto di trasferire e di lasciare in eredità i diritti del conduttore — senza di esso l'immobile non può essere rivenduto né lasciato ai figli.
• Le condizioni di rinnovo: chi è obbligato, entro quale termine, a quale prezzo e cosa accade in caso di rifiuto.
• I gravami sul terreno — un'ipoteca in capo al proprietario del terreno.
• Chi è il proprietario del terreno e quanto è stabile: una società di comodo in quel ruolo rende vana qualsiasi promessa.

La conclusione pratica

Se l'obiettivo è l'affidabilità, un condominio freehold entro la quota straniera resta l'opzione più sicura in Thailandia. Il leasehold ha il suo posto quando l'immobile non può essere acquistato in altro modo — una villa con terreno — ma va prezzato come un diritto a termine con orizzonte di trent'anni, non di novanta.

Sulla base delle disposizioni del Codice civile e commerciale thailandese sulle locazioni, del Condominium Act e della prassi di registrazione del Land Department in Thailandia.