Immobilien in Thailand für Ausländer: die 49-%-Quote bei Eigentumswohnungen und warum Land nicht verkauft wird

Der thailändische Markt beruht auf einer Regel, die sich nicht umgehen lässt: Land wird nicht an Ausländer verkauft. Alles andere – die Wohnungsquote, lange Pachtverträge, Gesellschaften, Nießbrauch – ist eine Art, mit dieser Regel zu leben, kein Weg an ihr vorbei. Ein Käufer, der das nicht verstanden hat, merkt es meist nicht beim Kauf, sondern beim Verkauf.

Eigentumswohnung: volles Eigentum innerhalb der Quote

Das Condominium Act erlaubt es einem Ausländer, eine Einheit ebenso wie ein thailändischer Staatsbürger zu besitzen, eingetragen auf der Chanote (Eigentumsurkunde) auf den eigenen Namen. Es gibt eine Einschränkung, und sie ist hart: Die von Ausländern gehaltene Gesamtfläche darf 49 % der verkaufbaren Fläche eines Gebäudes nicht übersteigen. Die übrigen 51 % gehören thailändischen Staatsbürgern oder thailändischen juristischen Personen.

• Die Quote wird je Gebäude gezählt, nicht je Land oder je Projekt. Sie kann in einem Block ausgeschöpft sein und im Nachbarblock noch offen.
• Die „Ausländerquote“ und die „thailändische Quote“ sind zwei verschiedene Produkte. Dieselbe Einheit zu niedrigerem Preis in der thailändischen Quote ist kein Rabatt, sondern eine andere Form des Eigentums.
• Die Verfügbarkeit der Quote wird schriftlich bei der Verwaltung des Gebäudes geklärt, vor der Anzahlung – und nicht auf das Wort des Verkäufers hin.

Das Geld muss aus dem Ausland kommen

Um eine Einheit in der Ausländerquote einzutragen, müssen Sie nachweisen, dass die Mittel in fremder Währung aus dem Ausland nach Thailand gelangt und im Land umgetauscht wurden. Die Bank stellt dazu einen Beleg über die Devisentransaktion aus, ohne den das Grundbuchamt die Übertragung nicht bearbeitet.

• Wer vor Ort bar zahlt oder von einem thailändischen Konto, das im Inland aufgefüllt wurde, kann die Quote nicht eintragen lassen.
• Als Überweisungszweck sollte der Immobilienkauf angegeben sein – das ist keine Formalität; das Dokument wird auf Grundlage des angegebenen Zwecks ausgestellt.
• Am besten überweisen Sie auf Ihren eigenen Namen. Geld, das von einem Dritten eingeht, erschwert die Eintragung.

Land: Pacht, Nießbrauch und die Konstruktion, die nicht funktioniert

Eine Villa mit Grundstück ist für einen Ausländer nicht als volles Eigentum erhältlich. Die rechtlichen Auswege sind befristete Rechte, kein Eigentum.

• Eine 30-jährige Pacht wird beim Grundbuchamt eingetragen und ist geschützt. Das Versprechen „plus 30 und noch einmal 30“ ist eine vertragliche Bedingung, kein garantiertes Recht: Die Verlängerung hängt zu diesem künftigen Zeitpunkt vom Willen des Eigentümers oder seiner Erben ab.
• Nießbrauch und Wohnrecht sind lebenslange Nutzungsrechte – sie sind eintragungsfähig, lassen sich aber nicht wie Eigentum verkaufen oder vererben.
• Eine thailändische Gesellschaft zum Halten einer Villa ist eine verbreitete und riskante Konstruktion. Eine Gesellschaft, die nur gegründet wird, damit nominelle thailändische Gesellschafter das Land im Auftrag eines Ausländers halten, ist eine gesetzlich verbotene Nominee-Struktur; wird sie untersucht, kann das Land beschlagnahmt und können die Beteiligten haftbar gemacht werden.

Der Unterschied zwischen diesen Optionen zeigt sich nicht beim Kauf, sondern beim Ausstieg: Eine Einheit in der Ausländerquote lässt sich frei an den nächsten ausländischen Käufer verkaufen, eine Pacht wird mit Abschlag für die Restlaufzeit verkauft, und ein Anteil an einer Nominee-Gesellschaft lässt sich oft gar nicht verkaufen.

Was vor der Anzahlung zu prüfen ist

• Die Chanote und ihre Art. Thailändisches Land hat mehrere Arten von Titeldokumenten, und nicht jedes gewährt volle Rechte – das kommt in Resorts regelmäßig vor.
• Ob die Ausländerquote im Gebäude verfügbar ist. Schriftlich, von der Verwaltungsgesellschaft.
• Ausstehende Gebühren des Vorbesitzers. Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung wird die Übertragung nicht eingetragen.
• Rücklage (Sinking Fund) und monatliche Gebühr. Bei Resortprojekten ist das ein spürbarer Betrag, der fällig ist, ob Sie dort wohnen oder nicht.

Auf Grundlage des thailändischen Condominium Act, des Land Code und der Eintragungspraxis des Grundbuchamts.