Недвижимость в Таиланде для иностранца: квота 49% в кондоминиуме и почему землю не продают

Тайский рынок устроен вокруг одного правила, которое не обходится: земля иностранцу не продаётся. Всё остальное — квота в кондоминиуме, длинная аренда, компании, узуфрукт — это способы жить с этим правилом, а не отменить его. Покупатель, который этого не понял, обычно узнаёт правду не при покупке, а при продаже.

Квартира в кондоминиуме: полная собственность внутри квоты

Закон о кондоминиумах даёт иностранцу право владеть квартирой на тех же основаниях, что и гражданину Таиланда, — с записью в чаноте (свидетельстве о праве) на своё имя. Ограничение одно, но жёсткое: суммарная площадь, находящаяся в иностранной собственности, не может превышать 49% от продаваемой площади здания. Остальной 51% принадлежит тайцам — гражданам или тайским юридическим лицам.

• Квота считается по зданию, а не по стране и не по проекту. В одном корпусе она может быть исчерпана, в соседнем — свободна.
• «Иностранная квота» и «тайская квота» — это два разных товара. Одна и та же квартира в тайской квоте стоит дешевле, и это не скидка, а другая форма владения.
• Свободна ли квота — проверяется у управляющей компании здания письменно, до задатка, а не со слов продавца.

Деньги обязаны прийти из-за границы

Чтобы зарегистрировать квартиру в иностранной квоте, нужно доказать, что средства пришли в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте и были конвертированы уже внутри страны. Банк выдаёт под это подтверждающий документ по валютной операции, и без него земельный департамент не оформит переход права.

• Платить наличными на месте или из тайского счёта, пополненного локально, — значит не суметь оформить квоту.
• В назначении перевода указывается покупка недвижимости — это не формальность, документ выписывают по назначению платежа.
• Переводить лучше на своё имя. Деньги, пришедшие от третьего лица, усложняют оформление.

Земля: аренда, узуфрукт и схема, которая не работает

Вилла с участком иностранцу в собственность недоступна. Законные обходы — это срочные права, а не владение.

• Аренда (lease) на 30 лет регистрируется в земельном департаменте и защищена. Обещание «плюс 30 и ещё 30» — договорное условие, а не гарантированное право: продление зависит от воли собственника или его наследников на тот момент.
• Узуфрукт и право проживания — пожизненные права пользования, регистрируются, но не продаются и не наследуются как собственность.
• Тайская компания под виллу — распространённая и рискованная схема. Компания, созданная ради того, чтобы формально тайские акционеры держали землю за иностранца, — это номинальная структура, запрещённая законом; при проверке земля может быть изъята, а участники — привлечены.

Разница между этими вариантами становится видна не в момент покупки, а в момент выхода: квартира в иностранной квоте продаётся следующему иностранцу свободно, аренда на остаток срока — с дисконтом, а доля в номинальной компании часто не продаётся вовсе.

Что проверить до задатка

• Чанот и его тип. У земли в Таиланде несколько видов правоустанавливающих документов, и не всякий даёт полное право; на курортах это встречается регулярно.
• Свободна ли иностранная квота в здании. Письменно, от управляющей компании.
• Долги предыдущего собственника по обслуживанию. Без справки об их отсутствии переход права не регистрируют.
• Sinking fund и ежемесячный сбор. На курортных проектах это заметная сумма, и она платится независимо от того, живёте вы там или нет.

По данным тайского Закона о кондоминиумах, Земельного кодекса Таиланда и практики регистрации прав в земельном департаменте.