Immobili in Thailandia per stranieri: la quota del 49 % nei condomini e perché la terra non è in vendita

Il mercato thailandese ruota attorno a una regola senza scappatoie: la terra non viene venduta agli stranieri. Tutto il resto — la quota condominiale, i leasing di lunga durata, le società, l'usufrutto — è un modo per convivere con questa regola, non per aggirarla. Chi non l'ha capito di solito se ne accorge non all'acquisto, ma alla rivendita.

Unità in condominio: piena proprietà entro la quota

Il Condominium Act consente a uno straniero di possedere un'unità alla pari di un cittadino thailandese, con registrazione sul chanote (title deed) a proprio nome. Esiste una sola restrizione, ma è rigida: la superficie complessiva detenuta da stranieri non può superare il 49 % dell'area vendibile dell'edificio. Il restante 51 % spetta a cittadini o persone giuridiche thailandesi.

• La quota si calcola per singolo edificio, non per paese né per progetto. Può essere esaurita in un blocco e libera in quello accanto.
• La «quota straniera» e la «quota thailandese» sono due prodotti diversi. La stessa unità venduta a un prezzo inferiore nella quota thailandese non è uno sconto: è una diversa forma di proprietà.
• La disponibilità della quota si verifica per iscritto presso l'amministrazione dell'edificio, prima della caparra — non sulla parola del venditore.

Il denaro deve arrivare dall'estero

Per registrare un'unità nella quota straniera occorre dimostrare che i fondi sono entrati in Thailandia dall'estero in valuta estera e sono stati convertiti all'interno del paese. La banca rilascia un documento che attesta l'operazione di cambio e, senza di esso, il Land Department non processa il trasferimento.

• Pagare in contanti sul posto, o da un conto thailandese alimentato localmente, significa che la quota non può essere registrata.
• Nella causale del bonifico va indicato l'acquisto di un immobile — non è una formalità: il documento viene emesso in base alla finalità dichiarata.
• Conviene effettuare il bonifico a proprio nome. Il denaro che arriva da un terzo complica la registrazione.

Terra: leasing, usufrutto e lo schema che non funziona

Una villa con terreno non è accessibile a uno straniero come proprietà piena. Le soluzioni legali sono diritti a tempo, non proprietà.

• Un leasing di 30 anni è registrato presso il Land Department ed è tutelato. La promessa di «più 30 e altri 30» è una clausola contrattuale, non un diritto garantito: il rinnovo dipende dalla volontà del proprietario o dei suoi eredi in quel momento futuro.
• L'usufrutto e il diritto di abitazione sono diritti d'uso a vita: sono registrabili, ma non si possono vendere né trasmettere in eredità come la proprietà.
• Una società thailandese per detenere una villa è uno schema diffuso e rischioso. Una società costituita solo perché soci thailandesi fittizi detengano la terra per conto di uno straniero è una struttura nominee vietata dalla legge; in caso di indagine la terra può essere sequestrata e i partecipanti ritenuti responsabili.

La differenza tra queste opzioni emerge non all'acquisto ma all'uscita: un'unità nella quota straniera si vende liberamente al prossimo acquirente straniero, un leasing si vende con uno sconto proporzionale alla durata residua e una partecipazione in una società nominee spesso non si vende affatto.

Cosa verificare prima della caparra

• Il chanote e il suo tipo. In Thailandia la terra ha diversi tipi di titolo e non tutti conferiscono diritti pieni — nei resort succede con regolarità.
• Se la quota straniera è disponibile nell'edificio. Per iscritto, dalla società di gestione.
• Le spese arretrate del precedente proprietario. Senza un certificato di assenza di debiti il trasferimento non viene registrato.
• Sinking fund e canone mensile. Nei progetti resort è una cifra significativa, dovuta sia che si viva lì sia che no.

Sulla base del Condominium Act thailandese, del Land Code e della prassi di registrazione del Land Department.