Nieruchomości w Tajlandii dla cudzoziemców: limit 49% dla apartamentów i dlaczego ziemi nie można kupić

Rynek tajski opiera się na jednej zasadzie, której nie da się obejść: ziemi nie sprzedaje się cudzoziemcom. Wszystko inne — limit dla apartamentów, długie dzierżawy, spółki, użytkowanie — to sposoby życia z tą zasadą, a nie jej obejścia. Kupujący, który tego nie zrozumiał, zwykle odkrywa to nie przy zakupie, lecz przy sprzedaży.

Apartament w kondominium: pełna własność w granicach limitu

Ustawa o kondominiach (Condominium Act) pozwala cudzoziemcowi posiadać lokal na tych samych zasadach co obywatel Tajlandii, z wpisem na jego nazwisko w chanote (akcie własności). Istnieje jedno ograniczenie i jest ono twarde: łączna powierzchnia należąca do cudzoziemców nie może przekroczyć 49% powierzchni sprzedażnej budynku. Pozostałe 51% należy do obywateli Tajlandii lub tajskich osób prawnych.

• Limit liczy się dla każdego budynku z osobna, a nie dla kraju czy projektu. W jednym bloku może być wyczerpany, a w sąsiednim wciąż dostępny.
• „Limit zagraniczny” i „limit tajski” to dwa różne produkty. Ten sam lokal w niższej cenie w puli tajskiej to nie rabat, lecz inna forma własności.
• Dostępność limitu sprawdza się na piśmie u zarządcy budynku przed wpłatą zaliczki, a nie na słowo sprzedającego.

Pieniądze muszą przyjść z zagranicy

Aby zarejestrować lokal w puli zagranicznej, trzeba udowodnić, że środki wpłynęły do Tajlandii z zagranicy w walucie obcej i zostały wymienione w kraju. Bank wystawia dokument potwierdzający transakcję walutową, bez którego Urząd Gruntowy (Land Department) nie przeprowadzi przeniesienia własności.

• Płatność gotówką na miejscu albo z tajskiego rachunku zasilonego w kraju oznacza, że lokalu w puli zagranicznej nie da się zarejestrować.
• W tytule przelewu należy wskazać zakup nieruchomości — to nie formalność, bo dokument jest wystawiany na podstawie wskazanego celu.
• Najlepiej przelewać środki na własne nazwisko. Pieniądze od osoby trzeciej komplikują rejestrację.

Ziemia: dzierżawy, użytkowanie i schemat, który nie działa

Willa z gruntem nie jest dostępna dla cudzoziemca jako pełna własność. Legalne obejścia to prawa ograniczone w czasie, a nie własność.

• 30-letnia dzierżawa jest rejestrowana w Urzędzie Gruntowym i chroniona. Obietnica „plus 30 i kolejne 30” to postanowienie umowne, a nie gwarantowane prawo: przedłużenie zależy od woli właściciela lub jego spadkobierców w tamtym przyszłym momencie.
• Użytkowanie (usufruct) i prawo zamieszkiwania to dożywotnie prawa korzystania — można je wpisać do rejestru, ale nie można ich sprzedać ani odziedziczyć tak jak własności.
• Tajska spółka do posiadania willi to częsty i ryzykowny schemat. Spółka założona wyłącznie po to, aby nominalni tajscy udziałowcy trzymali grunt w imieniu cudzoziemca, jest zakazaną prawem strukturą figurantów; w razie kontroli grunt może zostać zajęty, a uczestnicy pociągnięci do odpowiedzialności.

Różnica między tymi opcjami ujawnia się nie przy zakupie, lecz przy wyjściu: lokal w puli zagranicznej sprzedaje się swobodnie kolejnemu zagranicznemu nabywcy, dzierżawa sprzedaje się z rabatem za pozostały okres, a udziały w spółce figurantów często nie sprzedają się wcale.

Co sprawdzić przed wpłatą zaliczki

• Chanote i jego rodzaj. W Tajlandii funkcjonuje kilka rodzajów dokumentów własności gruntu i nie każdy daje pełne prawa — w kurortach zdarza się to regularnie.
• Czy w budynku dostępny jest limit zagraniczny. Na piśmie, od spółki zarządzającej.
• Zaległe opłaty poprzedniego właściciela. Bez zaświadczenia o braku zadłużenia przeniesienie własności nie zostanie zarejestrowane.
• Fundusz remontowy i miesięczna opłata. W projektach kurortowych to znacząca kwota, którą trzeba płacić niezależnie od tego, czy się tam mieszka.

Na podstawie tajlandzkiej ustawy o kondominiach (Condominium Act), Kodeksu gruntowego (Land Code) i praktyki rejestracyjnej Urzędu Gruntowego.