Le imposte per i proprietari in Svizzera: Eigenmietwert, imposta sul patrimonio e differenze cantonali

Il sistema svizzero di tassazione dell'abitazione sorprende quasi ogni proprietario in arrivo: lo Stato considera reddito il fatto stesso di abitare in casa propria. Il meccanismo si chiama Eigenmietwert, valore locativo imputato.

Valore locativo imputato

La logica è questa: un proprietario che vive in casa propria risparmia l'affitto e ottiene quindi un beneficio paragonabile a un reddito. Tale beneficio viene stimato come canone figurativo e aggiunto al reddito imponibile del proprietario, anche se non affitta l'immobile e non incassa nemmeno un franco.

• La stima è fatta dal cantone ed è di solito una frazione del canone di mercato per abitazioni comparabili.
• In cambio i costi sono deducibili: interessi sul mutuo e manutenzione riducono la base imponibile.

Da qui una peculiarità svizzera: un'alta quota di famiglie non rimborsa deliberatamente in anticipo il mutuo, perché gli interessi sono deducibili mentre il reddito imputato resta, e il rimborso integrale peggiora la posizione fiscale.

Il meccanismo è criticato da decenni, e la sua abolizione, insieme a quella delle corrispondenti deduzioni, è stata sottoposta a votazione federale ed è stata approvata. La transizione richiede una legislazione separata e non arriva in modo istantaneo: i punti di riferimento per l'entrata in vigore si collocano alla fine del decennio e alcuni parametri verranno definiti più avanti. La conclusione pratica è semplice: pianificare un'operazione di lungo periodo sulle deduzioni di oggi è rischioso.

Imposta sul patrimonio

La Svizzera è uno dei pochi Paesi che mantengono un'imposta annuale sul patrimonio netto. L'immobile entra nella base al valore cantonale, con il debito ipotecario dedotto. Le aliquote sono cantonali e non elevate, ma l'imposta è annuale e si applica al valore del bene e non al reddito che ne deriva.

La differenza cantonale è il fattore principale

La Svizzera ha tre livelli di tassazione: federale, cantonale e comunale. Il livello federale è uniforme; gli altri due differiscono così tanto che spostarsi tra comuni vicini cambia sensibilmente l'onere. Per un proprietario questo significa che le «imposte svizzere» come grandezza unica non esistono: va calcolato il comune specifico.

Vendita: un'imposta sugli utili che scende con la durata di detenzione

L'utile derivante dalla vendita di un immobile è soggetto a una speciale imposta cantonale sugli utili. L'aliquota dipende dalla durata di detenzione: più a lungo l'immobile è stato vostro, più bassa è l'imposta, e per detenzioni brevi le aliquote sono punitive: così il sistema scoraggia la rivendita speculativa. I cantoni prelevano inoltre separatamente un'imposta o una tassa sul trasferimento.

Che cosa tenere presente

• Calcolate la combinazione: reddito imputato, imposta sul patrimonio, aliquote cantonali e comunali e imposta sulla vendita.
• Qui il mutuo è uno strumento fiscale, non solo un prestito. La logica del suo rimborso differisce da quella cui siete abituati.
• La riforma è in corso. L'abolizione del valore locativo imputato cambia la struttura per chi contava sulle deduzioni: seguite i tempi in anticipo.
• La vostra residenza è una questione a parte. L'imposta svizzera non elimina gli obblighi nel Paese della vostra residenza fiscale.