Podatki właściciela w Szwajcarii: Eigenmietwert, podatek majątkowy i różnice kantonalne

Szwajcarski system opodatkowania mieszkań zaskakuje niemal każdego przybywającego właściciela: państwo traktuje sam fakt mieszkania we własnym domu jako dochód. Mechanizm nazywa się Eigenmietwert — przypisana wartość najmu.

Przypisana wartość najmu

Logika jest taka: właściciel mieszkający we własnym domu oszczędza na czynszu, a więc czerpie korzyść porównywalną z dochodem. Korzyść tę wycenia się jako umowny czynsz i dolicza do dochodu podlegającego opodatkowaniu właściciela — nawet jeśli nie wynajmuje nieruchomości i nie otrzymuje ani franka.

• Wyceny dokonuje kanton i jest ona zwykle ułamkiem rynkowego czynszu za porównywalne mieszkanie.
• W zamian koszty podlegają odliczeniu: odsetki od kredytu hipotecznego i utrzymanie obniżają podstawę opodatkowania.

Stąd szwajcarska osobliwość — duży odsetek gospodarstw domowych celowo nie spłaca kredytów przed terminem: odsetki są odliczalne, a przypisany dochód pozostaje, więc pełna spłata pogarsza sytuację podatkową.

Mechanizm jest krytykowany od dziesięcioleci, a jego zniesienie wraz ze zniesieniem odpowiednich odliczeń poddano pod ogólnokrajowe głosowanie i poparto. Przejście wymaga odrębnej ustawy i nie nastąpi natychmiast: punkty odniesienia dla wejścia w życie leżą pod koniec dekady, a część parametrów zostanie ustalona później. Praktyczny wniosek jest prosty — planowanie długiej transakcji w oparciu o dzisiejsze odliczenia jest ryzykowne.

Podatek majątkowy

Szwajcaria jest jednym z nielicznych krajów utrzymujących roczny podatek od majątku netto. Nieruchomość wchodzi do podstawy według wyceny kantonalnej, pomniejszonej o dług hipoteczny. Stawki są kantonalne i niewysokie, ale podatek jest roczny i pobierany od wartości aktywa, a nie od dochodu z niego.

Różnica kantonalna jest głównym czynnikiem

Szwajcaria ma trzy poziomy opodatkowania: federalny, kantonalny i gminny. Poziom federalny jest jednolity; pozostałe dwa różnią się tak bardzo, że przeprowadzka między sąsiednimi gminami wyraźnie zmienia obciążenie. Dla właściciela oznacza to, że „szwajcarskie podatki” jako jedna wielkość nie istnieją — trzeba policzyć konkretną gminę.

Sprzedaż: podatek od zysków malejący wraz z okresem posiadania

Zysk ze sprzedaży nieruchomości podlega specjalnemu kantonalnemu podatkowi od zysków. Jego stawka zależy od okresu posiadania: im dłużej nieruchomość była Państwa, tym niższy podatek, a przy krótkim posiadaniu stawki są karne — tak system zniechęca do spekulacyjnej odsprzedaży. Kantony osobno pobierają podatek lub opłatę od przeniesienia.

O czym pamiętać

• Proszę policzyć całość: przypisany dochód, podatek majątkowy, stawki kantonalne i gminne oraz podatek od sprzedaży.
• Kredyt hipoteczny jest tu instrumentem podatkowym, nie tylko pożyczką. Logika jego spłaty różni się od tej, do której Państwo przywykli.
• Reforma trwa. Zniesienie przypisanej wartości najmu zmienia strukturę dla każdego, kto liczył na odliczenia — proszę z wyprzedzeniem obserwować terminy.
• Państwa własna rezydencja to osobna sprawa. Szwajcarski podatek nie znosi obowiązków w kraju rezydencji podatkowej.