Gli uffici di Dubai vengono affittati 12–18 mesi prima del completamento dell'edificio

Una prassi che pochi anni fa era un'eccezione si è consolidata nel mercato degli uffici di Dubai: società di finanza, consulenza e tecnologia firmano contratti di locazione da dodici a diciotto mesi prima del completamento di un edificio. Non una prenotazione informale, ma un contratto che fissa canone e superficie.

Perché un inquilino accetta

• Non ci sono spazi di qualità disponibili. Con una vacancy del 2–3%, aspettare che si liberi un piano può richiedere un tempo indefinito.
• I canoni salgono più in fretta degli orizzonti di pianificazione. Fissare un prezzo con diciotto mesi di anticipo quando l'aumento annuo si avvicina a un quarto è una decisione economicamente razionale, non un atto di fede.
• L'indirizzo serve in anticipo. Il trasferimento di una società si pianifica attorno a un esercizio finanziario, alle assunzioni e alle licenze, non attorno alla data di consegna di un cantiere.

Cosa cambia nel modello di un investitore

Il rischio classico dell'acquisto di un ufficio in costruzione è l'intervallo tra il completamento e il primo inquilino: da sei mesi a due anni di asset vuoto a carico del proprietario. Il pre-letting comprime questo rischio. Se un edificio ha già contratti firmati che decorrono dopo la consegna, il flusso di cassa parte a una data precisa e non «prima o poi».

È l'informazione più preziosa disponibile su un progetto di uffici in costruzione, e vale la pena chiederla esplicitamente: quanta parte dell'edificio è pre-affittata, a chi e a quali condizioni.

La cautela

Un pre-letting vale quanto la solidità del conduttore che lo sostiene. Un contratto firmato da una sede regionale ben capitalizzata e uno firmato da una startup di due anni non sono lo stesso asset. Inoltre il pre-letting blocca un canone: in un mercato che sale a questo ritmo, un locatore che ha fissato il canone diciotto mesi prima incassa per tutta la durata un affitto inferiore al mercato.

Per l'acquirente la questione ha due facce. Un edificio interamente pre-affittato comporta meno rischio di sfitto e meno potenziale di crescita; uno affittato in parte comporta più dell'uno e dell'altro. Cosa sia preferibile dipende dal fatto che si compri reddito o crescita, e chiarirlo prima delle visite fa risparmiare molto tempo.