Büros in Dubai werden 12–18 Monate vor Fertigstellung des Gebäudes vermietet
Eine frühere Ausnahme ist zum Standard geworden: Mieter unterschreiben vor der Übergabe und legen Satz und Fläche fest. Was dahintersteckt und was das mit dem klassischen Risiko beim Off-plan-Kauf eines Büros macht.
Eine Praxis, die vor wenigen Jahren eine Ausnahme war, hat sich im Dubaier Büromarkt etabliert: Unternehmen aus Finanzwesen, Beratung und Technologie unterzeichnen Mietverträge zwölf bis achtzehn Monate vor Fertigstellung eines Gebäudes. Keine unverbindliche Reservierung, sondern ein Vertrag, der Satz und Fläche festlegt.
Warum ein Mieter dem zustimmt
- Es gibt keine verfügbaren hochwertigen Flächen. Bei 2–3 % Leerstand kann das Warten auf die Freigabe einer Etage unbestimmt lange dauern.
- Die Mieten steigen schneller als die Planungshorizonte. Einen Preis achtzehn Monate im Voraus festzulegen, wenn der jährliche Anstieg bei knapp einem Viertel liegt, ist eine wirtschaftlich rationale Entscheidung, kein Glaubensakt.
- Die Adresse wird im Voraus gebraucht. Ein Konzernumzug wird um ein Geschäftsjahr, Einstellungen und Lizenzierung herum geplant – nicht um einen Bauübergabetermin.
Was es im Modell eines Investors ändert
Das klassische Risiko beim Kauf eines Büros im Bau ist die Lücke zwischen Fertigstellung und erstem Mieter: sechs Monate bis zwei Jahre eines leeren Objekts, das der Eigentümer trägt. Die Vorvermietung verkürzt dieses Risiko. Hat ein Gebäude bereits unterzeichnete Mietverträge, die nach der Übergabe beginnen, startet der Cashflow zu einem Datum statt „irgendwann“.
Das ist die wertvollste einzelne Information über ein Büroprojekt im Bau, und es lohnt sich, ausdrücklich danach zu fragen: Wie viel des Gebäudes ist vorvermietet, an wen und zu welchen Bedingungen.
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Die Vorsicht
Eine Vorvermietung ist nur so gut wie die Bonität dahinter. Ein Mietvertrag einer gut kapitalisierten regionalen Zentrale und einer, den ein zwei Jahre altes Start-up unterschrieben hat, sind nicht dasselbe Objekt. Und die Vorvermietung schreibt einen Satz fest: In einem Markt, der in diesem Tempo steigt, erhält ein Vermieter, der achtzehn Monate früher festgelegt hat, für die Laufzeit eine Miete unter Marktniveau.
Für einen Käufer gilt das in beide Richtungen. Ein vollständig vorvermietetes Gebäude trägt weniger Leerstandsrisiko und weniger Aufwärtspotenzial; ein teilweise vermietetes trägt von beidem mehr. Was vorzuziehen ist, hängt davon ab, ob Sie Einkommen oder Wachstum kaufen – und sich darüber vor der Besichtigung klar zu werden, spart sehr viel Zeit.