Weryfikacja SPA
Zapisy o terminach oddania, odpowiedzialności dewelopera, odstąpieniu, potrąceniach i cesji czyta się przed podpisaniem: poprawki na wejściu kosztują nieporównanie mniej niż spór.
Porady prawne w Dubaju
Nr 1 w poradach prawnych w Dubaju dla polskojęzycznych właścicieli i kupujących nieruchomości: prawnik od nieruchomości w ZEA sprawdza umowę SPA, prowadzi przeniesienie własności (conveyancing), liczy skutki podatkowe i sporządza testament. Otrzymują Państwo listę ryzyk oraz dokument, który zamyka każde z nich – od opłaty DLD w wysokości 4 % po zasadę 183 dni.
Właściciel-cudzoziemiec najczęściej odkłada trzy sprawy: podatki w kraju rezydencji, wyjście z transakcji przy zmianie okoliczności oraz spadek. Wszystkie trzy taniej załatwić przed podpisaniem: podatek zależy od statusu i okresu posiadania, wyjście od treści umowy, spadek od testamentu.
Konsultację prowadzi zaproszony ekspert – niezależny, praktykujący prawnik od nieruchomości w ZEA, który nie jest zatrudniony w naszym zespole. Dobieramy specjalistę do zadania, przy kwestii podatkowej – także z praktyką w kraju Państwa rezydencji, przedstawiamy go i pozostajemy w kontakcie do czasu rezultatu.
Porozmawiaj z licencjonowanym pośrednikiem: 📲 +971 50 120 32 64 na WhatsAppie, @dubai_oleg na Telegramie
Zakres
Testament i spadek w Dubaju
Testament i spadek dla cudzoziemców w ZEA: co się dzieje bez testamentu, DIFC Wills i sądy Dubaju, Abu Zabi, opieka nad dziećmi, przebieg sporządzenia testamentu.
Więcej →Konwejansing w Dubaju
Konwejansing w Dubaju: weryfikacja nieruchomości i sprzedawcy, MOU, NOC, transfer w biurze Trustee i nowy title deed. Transakcje z pełnomocnictwem i kredytem.
Więcej →Z jakimi pytaniami zgłasza się do prawnika od nieruchomości w Dubaju?
Do prawnika zgłasza się z czterema sprawami: weryfikacja umowy przed podpisaniem, przeniesienie własności, podatki dwóch krajów i testament. Piąta pojawia się po transakcji – wyjście z niej lub spór o terminy.
Conveyancing
Obsługa przeniesienia własności: weryfikacja tytułu i udziałów, zaświadczenie o braku sprzeciwu (NOC) od dewelopera, pełnomocnictwa, rejestracja w Land Department.
Podatki
Wyliczenie zobowiązań w ZEA i w kraju rezydencji: najem, sprzedaż, dywidendy, podatek dochodowy od osób prawnych 9 % przy posiadaniu przez spółkę.
Testament
Rejestracja testamentu w DIFC, przez sądy Dubaju lub urząd w Abu Zabi, wyznaczenie opiekunów dla dzieci, uzgodnienie z testamentem w kraju pochodzenia.
Czym jest conveyancing i co sprawdza się przy przeniesieniu własności?
Conveyancing to prawna obsługa przeniesienia prawa własności: od weryfikacji tytułu po rejestrację transakcji w Land Department (DLD).
Kupujący płaci opłatę DLD w wysokości 4 % ceny, stałe opłaty administracyjne – około 580 AED za gotową nieruchomość – oraz około 4 200 AED za usługi biura trustee. Na rynku wtórnym ponad cenę należy zakładać 6–7 %.
Jakie podatki płaci właściciel w ZEA i w kraju rezydencji?
W ZEA nie ma rocznego podatku od nieruchomości, podatku dochodowego od osób fizycznych ani podatku od zysków kapitałowych. Jednak rezydent podatkowy Rosji – 183 dni i więcej w ciągu 12 miesięcy – deklaruje dochód światowy, w tym najem i sprzedaż mieszkania w Dubaju.
Od najmu rezydent Rosji płaci 13 % lub 15 % w zależności od dochodu; od 2025 roku skala jest progresywna, do 22 %. Nie ma czego zaliczyć: w ZEA podatek nie został pobrany. Przy sprzedaży kwoty przelicza się na ruble, a „zysk” powstaje nawet bez zarobku w walucie.
Podatek dochodowy od osób prawnych 9 % obowiązuje w ZEA od 2023 roku od zysku powyżej 375 000 AED rocznie; osobistego posiadania mieszkania co do zasady nie dotyczy. Nieruchomości komercyjne podlegają VAT 5 %.
Czy można wyjść z transakcji z powodu siły wyższej?
Tylko gdy wykonanie stało się obiektywnie niemożliwe: klęska żywiołowa niszcząca obiekt, wojna, bezpośredni zakaz władz. Trudności finansowe, spadek kursu, utratę pracy i spadek cen sądy ZEA uznają za ryzyko handlowe kupującego.
W przypadku off-plan prawo Dubaju ustanawia skalę potrąceń przez dewelopera w zależności od etapu zaawansowania – niezależnie od przyczyn wyjścia. Gdy podstaw brak, zostają negocjacje z deweloperem i cesja umowy.
Jak deweloper przesuwa terminy oddania i co sprawdzić w SPA
Terminy przesuwa się na dwa sposoby: rozszerzoną klauzulą siły wyższej i dopuszczalnym okresem przedłużenia. Oba zapisano w umowie i są legalne, jeśli kupujący ją podpisał.
Do klauzuli włącza się opóźnienia pozwoleń, niedobór materiałów i zawiedzionych wykonawców. Okres przedłużenia – nierzadko rzędu sześciu do dwunastu miesięcy – pozwala przesunąć „przewidywaną” datę oddania bez uzasadnienia i odszkodowania.
Sąd ocenia takie powołania co do istoty: deweloper musi wykazać, jakie zdarzenie opóźniło prace. Aneksu przesuwającego terminy nie wolno podpisywać bez prawnika: może on zerować nabyte roszczenia.
Co stanie się z nieruchomością w Dubaju bez testamentu?
Bez zarejestrowanego testamentu sąd ZEA może zastosować lokalne normy oparte na szariacie: udziały dzieli się między krewnych według ustalonego schematu, a małżonka nie zostaje automatycznie jedyną spadkobierczynią.
Osoby niebędące muzułmanami mogą rozporządzać majątkiem według własnej woli. W Dubaju działają dwa obiegi – rejestr DIFC Wills oparty na angielskim prawie zwyczajowym oraz rejestracja przez sądy Dubaju; w Abu Zabi przy departamencie sprawiedliwości działa urząd rejestracji testamentów osób niebędących muzułmanami.
Testament DIFC może tak ustanowić współwłasność, że udział zmarłego automatycznie przechodzi na pozostałego przy życiu współwłaściciela – ale tylko jeśli uregulować to z góry, za życia obojga.
Jak przebiega współpraca
Praca przebiega w czterech krokach: od opisu sytuacji do dokumentu, który zamyka ryzyko.
- 1
Zapytanie
Opisują Państwo sytuację: obiekt, etap transakcji, status rezydencji, skład rodziny.
- 2
Dobór prawnika
Łączymy z praktykującym prawnikiem od nieruchomości w ZEA; w kwestii podatkowej – z doradcą, który zna także Państwa jurysdykcję.
- 3
Dokumenty i analiza
Prawnik czyta SPA, tytuł, korespondencję z deweloperem i potwierdzenia płatności oraz wskazuje ryzyka w oparciu o treść dokumentów.
- 4
Rozwiązanie
Poprawki do umowy, pisemne zawiadomienie dla dewelopera, zarejestrowany testament lub wyliczenie podatku – zależnie od zadania.
Zapytanie
Umów konsultację
Imię i telefon. Krótko opiszcie Państwo sprawę na WhatsAppie – dobierzemy specjalistę do Państwa sytuacji.
Nie chcą Państwo zostawiać numeru? Proszę napisać bezpośrednio: WhatsApp lub @dubai_oleg.
Umów konsultację
Najczęstsze pytania
Czy przy zakupie nieruchomości w Dubaju potrzebny jest prawnik?
Przy typowej transakcji ze sprawdzonym deweloperem – nie zawsze. Ale SPA oraz warunki odstąpienia i cesji warto przeczytać z prawnikiem przed podpisaniem: poprawki na wejściu kosztują nieporównanie mniej niż spory po fakcie.
Czy w ZEA obowiązuje podatek od spadków?
Podatku od spadków w zwykłej postaci nie ma: przy przekazaniu aktywów powstają głównie koszty administracyjne i rejestracyjne. Ryzyko leży gdzie indziej – bez testamentu sporządzonego według zasad ZEA majątek może zostać podzielony według lokalnych norm.
Czy testament w Dubaju można sporządzić zdalnie?
W dużej mierze tak: projekt dokumentu i weryfikacja sformułowań odbywają się zdalnie, a rejestracja z potwierdzeniem tożsamości jest częściowo dostępna przez wideorozmowę. Procedura trwa od kilku dni do około dwóch tygodni.
Czy powódź w Dubaju to siła wyższa?
Anomalne opady uznane przez władze za stan wyjątkowy – z dużym prawdopodobieństwem tak; zwykły sezonowy deszcz – nie zawsze. W każdym razie szkody w wykończeniu pokrywa ubezpieczenie oraz odpowiedzialność dewelopera za wady.
Zobacz także
Zadaj pytanie
Najszybciej przez Telegram — odpowiadam osobiście.
Napisz na Telegramie