Nieruchomości w Dubaju: dobór pod cel i wynajem

Zakres

Co obejmuje obsługa

Obsługa obejmuje cztery etapy: analizę celu, krótką listę, weryfikację z transakcją oraz wszystko, co potrzebne po odbiorze kluczy. Pięć filtrów – lokalizacja, deweloper, układ, cena, scenariusz wyjścia – pozwala w kilka minut odrzucić 90 procent nieodpowiednich ofert.

Nowa inwestycja czy gotowe mieszkanie: co wybrać?

Gotowe mieszkanie wybiera się dla przepływów pieniężnych, nową inwestycję dla wzrostu kapitału. Gotowe mieszkanie można wynajmować od pierwszego miesiąca, ale wymaga całej kwoty od razu; off-plan daje ratalną płatność i nowy produkt, lecz nie przynosi dochodu do odbioru kluczy.

Jeśli pieniądze nie będą potrzebne przez trzy–cztery lata, sensowny jest off-plan u dewelopera z długą historią oddanych budynków. Jeśli mieszkanie ma służyć od razu do życia i do wizy, wchodzi w grę tylko gotowe. Model najmu proszę liczyć na drugi rok: pierwszy sezon po masowym oddaniu budynku jest najsłabszy.

Ile pieniędzy trzeba na wejście w transakcję?

Poza ceną trzeba uwzględnić opłatę Land Department w wysokości 4% i koszty formalności: przy zakupie gotowego mieszkania za gotówkę to 7–8% więcej. Przy nowej inwestycji opłata 4% jest płatna na początku, przy rejestracji umowy w systemie Oqood, a nie przy odbiorze kluczy.

Przy kredycie dla nierezydenta orientacyjnie potrzeba około 50% środków własnych, a oprocentowanie wynosi około 4% rocznie; wpis zastawu kosztuje 0,25% kwoty kredytu. Od lutego 2025 roku banki nie włączają kosztów transakcji do kredytu – około 6% ceny trzeba mieć w gotówce ponad pierwszą wpłatę.

Co sprawdza się przed zakupem nowej inwestycji?

Sprawdza się dewelopera, rachunek escrow i warunki umowy. Płatności muszą trafiać na rachunek escrow projektu zarejestrowany w Land Department, a rzeczywisty stan budowy pokazuje procent zaawansowania w rejestrze RERA, nie data w umowie.

W umowie ważny jest próg cesji – zwykle około 30–40% zapłaconej ceny, poniżej którego nie można sprzedać swojej pozycji. Przykład rozbieżności: 36-piętrowa wieża One Residence z 453 mieszkaniami według portali ma być oddana w pierwszym kwartale 2027 roku, a opublikowane zaawansowanie to zaledwie kilka procent.

Kiedy sens ma działka lub pakiet mieszkań?

Przy budżecie 20–30 mln dirhamów kończy się detal i zaczyna rynek hurtowy: pakiet 15–40 gotowych mieszkań, działka freehold albo grunt z budową. Przykład z praktyki: zastawiony pakiet 28 mieszkań w Sobha Hartland po 1400 dirhamów za stopę, przy off-plan obok po 2500.

Działka to prawo do budowy: koszt budowy to orientacyjnie 900–1600 dirhamów za stopę plus rezerwa 10–15%, a pełny cykl trwa 18–30 miesięcy. Bez czasu, drugiego kapitału i zespołu działka staje się zamrożonymi pieniędzmi.

Czy zakup nieruchomości daje wizę rezydenta?

Tak: nieruchomość o wartości od 2 mln dirhamów według wyceny DLD daje podstawę do złotej wizy na 10 lat. Od stycznia 2024 roku w Dubaju nie ma znaczenia, czy kupiono ją za gotówkę, na kredyt czy jeszcze w budowie; przy nieruchomości kredytowanej potrzebny jest list z banku o braku zastrzeżeń (NOC).

Mieszkanie za 2,1 mln dirhamów z kredytem na 80% daje wizę przy środkach własnych rzędu 420 tysięcy plus opłaty. Wiza nie daje automatycznie ani obywatelstwa, ani rezydencji podatkowej.

Jak wynająć mieszkanie po zakupie?

Format dobiera się do lokalizacji: roczna umowa z rejestracją w Ejari – dla dzielnic rodzinnych, najem krótkoterminowy z zezwoleniem DTCM – dla turystycznych. Podatku od przychodów z najmu osób fizycznych w ZEA nie ma.

Stawkę wyznaczają zawarte umowy w Państwa budynku, a nie oczekiwania właściciela. W dobrych lokalizacjach turystycznych przychód brutto z najmu krótkoterminowego jest wyższy od długoterminowego orientacyjnie o jedną trzecią, ale po service charge, zarządzaniu i przestojach różnica się zmniejsza. Wzrost stawki przy przedłużeniu ogranicza indeks RERA.

Kto prowadzi sprawę?

Transakcję prowadzi sam broker z licencją RERA – od analizy celu do rejestracji w Land Department. Przy zagadnieniach pokrewnych zapraszamy niezależnych praktyków, nie pracowników: brokera kredytowego, prawnika, architekta, wykonawcę, nadzór techniczny. Dobieramy specjalistę do zadania, łączymy go z Państwem i pozostajemy w kontakcie do rezultatu.

Najczęstsze pytania

Zobacz także

• Wszystkie usługi