Koszty kredytu hipotecznego w Dubaju od 2025 roku: opłatę DLD w wysokości 4 % i prowizję agenta trzeba zapłacić gotówką
Od 1 lutego 2025 roku banki w ZEA nie mogą finansować 4-procentowej opłaty Dubai Land Department ani prowizji agenta w wysokości około 2 %. Przy mieszkaniu za 2 mln AED to około 122 000 AED ponad wkład własny. Pełny budżet gotówkowy zakupu z kredytem i miejsca, gdzie można go zmniejszyć.
Do początku 2025 roku wielu kredytodawców w ZEA pozwalało włączyć koszty transakcji zakupu w Dubaju do kredytu: 4-procentową opłatę transferową Dubai Land Department i prowizję agenta około 2 %. Kupujący wpłacał wkład własny, a opłaty rozkładano na 20 lub 25 lat. Skończyło się to 1 lutego 2025 roku, gdy dyrektywa Banku Centralnego ZEA zakazała bankom finansowania obu pozycji. Według stanu na wrzesień 2026 roku zasada obowiązuje i jest to pozycja najczęściej brakująca w arkuszach kupujących.
Co kredyt pokrywa teraz, a czego nie
Kredyt pokrywa teraz cenę nieruchomości w ramach dopuszczalnego wskaźnika LTV i nic więcej. Z własnych środków trzeba zapłacić:
- opłatę DLD w wysokości 4 % od ceny zakupu;
- prowizję agenta, zwykle 2 % na rynku wtórnym, plus 5 % VAT od prowizji;
- opłaty trustee office: 2 000 AED plus VAT poniżej 500 000 AED, 4 000 AED plus VAT powyżej;
- rejestrację hipoteki: 0,25 % kredytu plus opłata administracyjna około 290 AED;
- opłaty bankowe: prowizja za udzielenie kredytu (w większości banków do 1 % kredytu) i wycena.
Same limity LTV się nie zmieniły: dla pierwszego mieszkania cudzoziemca do 5 mln AED do 80 %, powyżej 5 mln AED do 70 %, mniej przy drugiej i kolejnych nieruchomościach. Wszystko inne, co kosztuje kredyt poza oprocentowaniem, wyszczególniamy w naszym zestawieniu kosztów kredytu.
Porozmawiaj z licencjonowanym pośrednikiem: 📲 +971 50 120 32 64 na WhatsAppie, @dubai_oleg na Telegramie
Przykład obliczeniowy: mieszkanie z rynku wtórnego za 2 mln AED
| Pozycja (AED) | Przed lutym 2025 | Teraz |
|---|---|---|
| Wkład własny 20 % | 400 000 | 400 000 |
| Opłata DLD, 4 % | finansowana | 80 000 |
| Prowizja agenta 2 % + VAT | finansowana | 42 000 |
| Rejestracja hipoteki, 0,25 % z 1,6 mln AED | 4 000 | 4 000 |
| Trustee, wycena, inne opłaty | ≈ 8 000 | ≈ 8 000 |
| Gotówka potrzebna przy finalizacji | ≈ 412 000 | ≈ 534 000 |
Różnica wynosi około 122 000 AED, czyli mniej więcej o 30 % więcej gotówki na wejście. W stosunku do ceny zakup z „20-procentowym wkładem” wymaga teraz 26–27 % w gotówce. Kwoty są zaokrąglone; przy prowizji za udzielenie kredytu w wysokości 1 % należy dodać jeszcze 16 000 AED.
Co to zmienia w praktyce
Po pierwsze, porównanie rynku wtórnego z off-plan. Przy nowych premierach agenta zwykle opłaca deweloper, a wielu deweloperów okresowo pokrywa całość lub połowę 4-procentowej opłaty DLD jako zachętę sprzedażową. Dla kupującego z kredytem ta zachęta jest teraz warta realną gotówkę, a nie kilkaset dirhamów miesięcznie w racie.
Po drugie, program dla kupujących pierwsze mieszkanie, uruchomiony przez Land Department wspólnie z deweloperami i bankami, obejmuje bezodsetkowy plan ratalny na opłatę 4 %; szczegóły w naszej notatce o programie. Kto płaci prowizję w jakim rodzaju transakcji, omawiamy w osobnym wyjaśnieniu.
Po trzecie, rezerwa. Kupujący z dokładnie 20 % mógł kiedyś dojść do finalizacji; teraz budżet trzeba przeliczyć przed wyborem lokalu, a nie po decyzji banku.
Ratę i wkład dla konkretnej ceny wyliczą Państwo w naszym kalkulatorze kredytu hipotecznego w Dubaju, a następnie dodają 6–7 % na opłaty: to gotówka, której naprawdę potrzeba przy finalizacji.