Bin Shafar Holding

Der Entwicklungsname der Gruppe Al Shafar General Contracting: ein einziges Gebäude in den Büchern — der 63-stöckige Emirates Crown in Dubai Marina, 2008 übergeben, genau in dem Jahr, in dem der Markt kippte.

• Eine Adresse in der Marina, günstiger als ein Neubau
• Ein Investor, der bereit ist, die Protokolle der Eigentümergemeinschaft zu prüfen
• Eine Langzeitvermietung statt eines spekulativen Weiterverkaufs
• Nichts für Käufer, die ein Gebäude nach seiner Lobby beurteilen

Das Unternehmen im Überblick

Muttergruppe

Al Shafar General Contracting Company (ASGC), ein großer Bauunternehmer der VAE mit mehr als 250 übergebenen Projekten

Einziges Wohnprojekt

Emirates Crown in Dubai Marina

Eckdaten des Gebäudes

63 Stockwerke, 296 m Bauhöhe laut Projektakte

Übergeben

2008, Baubeginn 2005

Was für ein Entwickler das ist

Wer das tatsächlich ist

Bin Shafar Holding steht als Entwicklungsname hinter einem einzigen Wohnprojekt — Emirates Crown in Dubai Marina —, und hinter diesem Namen steht Al Shafar General Contracting, ein großer Bauunternehmer der VAE mit einem Portfolio von mehreren Hundert übergebenen Projekten und Büros in mehreren Ländern der Region. Das ist eine grundlegend andere Konstellation als bei einem Entwickler, der Dutzende Wohngebäude vorweisen kann: Der Bau im Auftrag Dritter ist das Kerngeschäft der Gruppe, und Wohnungsbau unter eigener Marke ist eher die Ausnahme als die Regel.

Die praktische Folgerung ist einfach: Das Unternehmen als Entwickler zu beurteilen, ergibt mangels Erfolgsbilanz wenig Sinn, als Bauunternehmer dagegen schon — die Bilanz von ASGC im Auftragsbau ist überprüfbar und beachtlich, auch wenn nur ein einziges Gebäude seine eigene Wohnmarke trägt.

Ein Gebäude aus der Welle der Marktwende

Emirates Crown wurde in genau dem Jahr übergeben, in dem der Markt in Dubai nach Jahren des Wachstums kippte — genau am Scharnier zwischen Boom und Abschwung. Gebäude, die in diesem schmalen Zeitfenster fertig wurden, bilden eine erkennbare Gruppe mit gemeinsamen Merkmalen — im Boom entworfen, als Geld leicht zu haben war, und im Abschwung fertiggestellt, und wo diese beiden Momente auseinanderklaffen, zeigt sich der Kompromiss meist in der Ausstattung der Gemeinschaftsbereiche.

Das Eigentum in solchen Gebäuden zersplitterte typischerweise schnell — ein großer Teil der Einheiten ging auf dem Höhepunkt des Marktes an Investoren und wechselte danach mehrfach den Besitzer, was sich direkt darauf auswirkt, wie engagiert die heutige Eigentümergemeinschaft bei der Instandhaltung des Gebäudes ist. Manche Gebäude dieser Welle standen nach der Übergabe jahrelang teilweise leer, was ihre Instandhaltungsgeschichte ebenso geprägt hat wie die Frage, wie früh die Rücklage aufgebaut wurde.

Was zwei Jahrzehnte für diesen konkreten Turm bedeuten

Das Alter allein macht ein Gebäude noch nicht zu einem schlechten Kauf — mehrere der am besten gelegenen Türme der Dubai Marina stammen genau aus dieser Welle, und wo die Eigentümergemeinschaft die ganze Zeit aktiv geblieben ist, ist das Gebäude gut gealtert. Das Problem ist, dass die Antwort von Gebäude zu Gebäude verschieden ausfällt und geprüft, nicht allein aus dem Alter in die eine oder andere Richtung angenommen werden muss.

Der Turm ist inzwischen etwa zwei Jahrzehnte alt, das heißt, Aufzüge, Kältemaschinen und Fassadenarbeiten haben die planmäßige Erneuerung entweder schon hinter sich oder stehen bald an. Ein Käufer sollte deshalb nicht nach dem Baujahr fragen, sondern danach, was genau bereits gemacht wurde und was noch aus der Rücklage des Gebäudes finanziert werden muss.

Ein gepflegtes von einem vernachlässigten Gebäude an einem Tag unterscheiden

Das sind günstige Prüfungen, und sie sind aufschlussreicher als jedes Inserat. Schauen Sie auf die Technik, nicht auf die Lobby — eine Lobby lässt sich vor einer Besichtigung billig auffrischen, aber Pumpenräume und Steigleitungen lügen nicht über den tatsächlichen Zustand eines Gebäudes. Lesen Sie die Protokolle der Eigentümerversammlungen mehrerer Jahre: Ein Gebäude, das für größere Arbeiten Angebote eingeholt und sie finanziert hat, steht in einer völlig anderen Lage als eines, das die Entscheidung Jahr für Jahr vertagt hat.

Prüfen Sie den Stand der Rücklage im Verhältnis zum Alter des Gebäudes — ein zwanzig Jahre alter Turm mit dünner Rücklage ist kein günstiger Kauf, sondern eine aufgeschobene Rechnung, die irgendwann bei den Eigentümern landet. Und ein einfacher praktischer Test: Fahren Sie in der morgendlichen Stoßzeit mit den Aufzügen und fragen Sie Bewohner, wie lange die Behebung einer gewöhnlichen Störung dauert — diese eine Antwort sagt mehr über die Hausverwaltung als jedes Dokument.

Was vor dem Kauf noch zu prüfen ist

Ein vollständiges technisches Gutachten des Gebäudes einschließlich seiner technischen Systeme, nicht nur der Einheit selbst. Eine mehrjährige Historie der Service Charge und was etwaige Sprünge ausgelöst hat. Vergleichbare Transaktionen im selben Stockwerksbereich dieses konkreten Turms aus dem offenen Register des Land Department — bei mehr als fünfzehn Jahren Verkaufshistorie gibt es genug Daten, damit sich die Spanne zwischen den Etagen in Zahlen zeigt.

Tatsächliche Mieten in diesem konkreten Gebäude, nicht der Durchschnitt des Stadtteils, dazu die aktuellen Regeln zur Kurzzeitvermietung und die Stellplatzzuteilung — bei einem Turm dieses Alters und dieser Höhe sind das keine Nebensachen, sondern Parameter, die das tägliche Leben im Gebäude prägen.

Wie ich mit dieser Immobilie arbeite

Ich beginne mit den Protokollen der Eigentümergemeinschaft der letzten Jahre und dem tatsächlichen Zustand der technischen Systeme — bei einem Gebäude dieses Alters sagt das mehr als jedes Gespräch über den Entwickler, der schlicht kein anderes Projekt zum Vergleich hat. Danach hole ich die registrierten Transaktionen für bestimmte Etagen des Gebäudes und vergleiche sie mit den aktuellen Inseraten.

Gesondert prüfe ich den Stand der Rücklage und die Pläne der Gemeinschaft für anstehende Großarbeiten — Fassade, Aufzüge, Dach —, denn diese Position und nicht der Name des Entwicklers entscheidet darüber, was der Besitz einer Einheit im Emirates Crown in den nächsten Jahren kosten wird.

Es gibt kein zweites Projekt, mit dem sich dieser Turm vergleichen ließe — Emirates Crown ist zugleich das einzige Beispiel der Entwicklungsarbeit des Unternehmens und ein Gebäude, das inzwischen etwa zwei Jahrzehnte alt ist. Das Alter des Gebäudes zählt hier mehr als der Name des Entwicklers: Prüfen Sie die Technik und die Protokolle der Gemeinschaft, nicht die Marke auf dem Schild.

Häufige Fragen

Gibt es Rabatte auf Immobilien von Bin Shafar Holding?

Derzeit enthält die Datenbank 1 Objekt dieses Entwicklers, das unter dem Marktpreis angeboten wird, mit dem größten Abschlag von 8 %. Den Preis senkt der Verkäufer auf dem Sekundärmarkt oder bei einer Abtretung, nicht der Entwickler — beide haben einen Grund zur Eile. Der Rabatt wird von einem Algorithmus im Verhältnis zu vergleichbaren Immobilien berechnet, ohne manuelle Schätzung durch einen Makler.

Ist Bin Shafar Holding ein zuverlässiger Entwickler?

Übergeben: 2008, Baubeginn 2005. Ein Entwickler wird am offenen Register des Land Department geprüft und nicht an einer Broschüre: Es zeigt den Lizenzstatus, den Baufortschritt jedes Projekts und das registrierte Escrow-Konto. Beim Off-plan-Kauf fließt das Geld des Käufers auf dieses Konto unter RERA-Aufsicht und wird nach geprüften Bauabschnitten freigegeben. Das vollständige Dossier steht im Beitrag oben.

Welche Projekte baut Bin Shafar Holding?

Der Katalog der Seite umfasst 1 Projekt von Bin Shafar Holding, jeweils mit einem Gebäudepass — Stockwerke, Einheiten, Übergabetermin und Zimmerverteilung. Sie sind oben aufgeführt, und der Block „Wo gebaut wird“ zeigt die Stadtteile mit den meisten seiner Objekte. Alle zum Verkauf stehenden Objekte erscheinen direkt unter ihrem Projekt.

Sollte ich bei Bin Shafar Holding direkt oder über einen Makler kaufen?

Der Preis ist derselbe: Beim Off-plan-Kauf zahlt der Entwickler die Provision des Maklers, nicht der Käufer, daher spart der Gang direkt ins Verkaufsbüro nichts. Der Unterschied liegt woanders — das Verkaufsbüro eines Entwicklers zeigt nur die eigenen Projekte und sagt Ihnen nicht, dass dasselbe nebenan günstiger ist oder dass dieses Projekt später fertig wird als angekündigt. Beim Wiederverkauf und bei Abtretungen beträgt die Provision die übliche 2 % zuzüglich MwSt.

Lohnt sich ein Kauf bei Bin Shafar Holding

Das hängt davon ab, was Sie kaufen und wozu. Beschreiben Sie Budget und Ziel — ich zeige Ihnen, welche Gebäude dieses Entwicklers heute gerechtfertigt sind und welche man besser meidet.