Bin Shafar Holding

Il nome di sviluppo del gruppo Al Shafar General Contracting: un solo edificio a bilancio, la Emirates Crown di 63 piani a Dubai Marina, consegnata nel 2008, proprio l'anno in cui il mercato cambiò direzione.

• Un indirizzo a Marina più economico di un nuovo edificio
• Un investitore disposto a controllare i verbali dell'associazione dei proprietari
• Una locazione a lungo termine anziché una rivendita speculativa
• Non adatto a chi giudica un edificio dalla lobby

La società in breve

Gruppo di appartenenza

Al Shafar General Contracting Company (ASGC), un importante appaltatore degli Emirati con oltre 250 progetti consegnati

Unico progetto residenziale

Emirates Crown a Dubai Marina

Caratteristiche dell'edificio

63 piani, 296 m di altezza strutturale, secondo la scheda del progetto

Consegna

2008, costruzione iniziata nel 2005

Che tipo di sviluppatore è

Chi è davvero

Bin Shafar Holding, come nome di sviluppo, sta dietro a un solo progetto residenziale, Emirates Crown a Dubai Marina, e dietro quel nome c'è Al Shafar General Contracting, un importante appaltatore edile degli Emirati con un portafoglio di alcune centinaia di progetti consegnati e uffici in diversi paesi della regione. È un assetto radicalmente diverso da quello di uno sviluppatore con decine di edifici residenziali all'attivo: l'edilizia su commessa è l'attività centrale del gruppo, e le abitazioni a proprio marchio sono più un'eccezione che la regola.

La conclusione pratica è semplice: giudicare la società come sviluppatore ha poco senso, vista l'assenza di uno storico, mentre giudicarla come costruttore ha senso: la storia di ASGC nell'edilizia su commessa è verificabile e consistente, anche se un solo edificio porta il suo marchio residenziale.

Un edificio dell'ondata del cambio di mercato

Emirates Crown fu consegnata proprio nell'anno in cui il mercato di Dubai cambiò direzione dopo anni di crescita, esattamente sul crinale tra boom e flessione. Gli edifici completati in quella stretta finestra formano un gruppo riconoscibile, con tratti comuni: progettati durante il boom, quando il denaro era facile, e finiti durante la flessione, e dove questi due momenti divergono il compromesso si vede di solito nelle finiture delle aree comuni.

In tali edifici la proprietà si frammentò di norma rapidamente: gran parte delle unità andò a investitori al culmine del mercato e passò più volte di mano in seguito, e questo incide direttamente su quanto sia attiva oggi l'associazione dei proprietari nella manutenzione dell'edificio. Alcuni edifici di questa ondata rimasero in parte vuoti per anni dopo la consegna, il che ha segnato sia la loro storia di manutenzione sia la rapidità con cui si è formato il fondo di riserva.

Che cosa significano davvero due decenni per questa specifica torre

L'età da sola non rende un edificio un cattivo acquisto: diverse tra le torri meglio posizionate di Dubai Marina appartengono proprio a questa ondata, e dove l'associazione dei proprietari è rimasta attiva per tutto il tempo l'edificio è invecchiato bene. Il problema è che la risposta cambia da edificio a edificio e va verificata, non presupposta in un senso o nell'altro in base alla sola età.

La torre ha oggi circa due decenni, il che significa che ascensori, chiller e lavori di facciata hanno già superato il rinnovo programmato oppure ci si avvicinano. Perciò l'acquirente dovrebbe chiedere non l'anno di costruzione, ma che cosa è già stato fatto con precisione e che cosa resta da finanziare con il fondo di riserva dell'edificio.

Distinguere in un solo giorno un edificio ben tenuto da uno trascurato

Sono verifiche economiche e più istruttive di qualsiasi annuncio. Guardate gli impianti, non la lobby: la lobby si rinnova a basso costo prima di una visita, ma i locali pompe e i cavedi non mentono sulle condizioni reali dell'edificio. Leggete i verbali delle assemblee dell'associazione dei proprietari di diversi anni: un edificio che ha chiesto preventivi per i lavori importanti e li ha finanziati è in una posizione completamente diversa da uno che ha rinviato la decisione anno dopo anno.

Confrontate il saldo del fondo di riserva con l'età dell'edificio: una torre ventennale con una riserva scarsa non è un acquisto economico, è un conto rinviato che prima o poi ricadrà sui proprietari. E un semplice test pratico: prendete gli ascensori nell'ora di punta del mattino e chiedete ai residenti quanto ci vuole per riparare un guasto ordinario: questa sola risposta dice sulla gestione dell'edificio più di qualsiasi documento.

Che altro verificare prima di acquistare

Una perizia tecnica completa dell'edificio, compresi gli impianti, non solo dell'unità. Uno storico pluriennale del service charge e le cause di eventuali aumenti improvvisi. Le transazioni comparabili sulla stessa fascia di piani in questa specifica torre dal registro pubblico del Land Department: con oltre quindici anni di storia delle vendite ci sono dati sufficienti perché lo scarto tra i piani emerga nei numeri.

I canoni di locazione effettivi in questo specifico edificio, non la media del distretto, insieme alle attuali regole sulle locazioni brevi e all'assegnazione dei parcheggi: per una torre di questa età e altezza non sono dettagli secondari, ma parametri che determinano la vita quotidiana nell'edificio.

Come lavoro con questo immobile

Comincio dai verbali dell'associazione dei proprietari degli ultimi anni e dalle condizioni effettive degli impianti: per un edificio di questa età dicono più di qualsiasi conversazione sullo sviluppatore, che semplicemente non ha altri progetti con cui confrontarlo. Poi estraggo le transazioni registrate per piani specifici dell'edificio e le confronto con gli annunci attuali.

Verifico separatamente il saldo del fondo di riserva e i piani dell'associazione per i prossimi lavori importanti (facciata, ascensori, copertura), perché è questa voce, non il nome dello sviluppatore, a decidere quanto costerà possedere un'unità a Emirates Crown nei prossimi anni.

Non c'è un secondo progetto con cui confrontare questa torre: Emirates Crown è allo stesso tempo l'unico esempio di attività di sviluppo della società e un edificio ormai di circa due decenni. L'età dell'edificio conta qui più del nome dello sviluppatore: controllate gli impianti e i verbali dell'associazione, non il marchio sul cartello.

Domande frequenti

Ci sono sconti sugli immobili di Bin Shafar Holding?

Al momento la base contiene 1 lotto di questo sviluppatore con prezzo inferiore al mercato, con lo sconto massimo dell'8%. A tagliare il prezzo è il venditore sul mercato secondario o in una cessione, non lo sviluppatore: ciascuno ha un motivo per avere fretta. Lo sconto è calcolato da un algoritmo rispetto a immobili comparabili, senza stime manuali del broker.

Bin Shafar Holding è uno sviluppatore affidabile?

Consegna: 2008, costruzione iniziata nel 2005. Uno sviluppatore si verifica sul registro pubblico del Land Department, non su una brochure: vi figurano lo stato della licenza, l'avanzamento dei lavori di ciascun progetto e l'escrow account registrato. Nell'off-plan il denaro dell'acquirente va su quel conto sotto la supervisione della RERA e viene rilasciato a fronte di tappe verificate. Il dossier completo è nell'approfondimento qui sopra.

Quali progetti sta costruendo Bin Shafar Holding?

Il catalogo del sito comprende 1 progetto di Bin Shafar Holding, ciascuno con la scheda dell'edificio: piani, unità, data di consegna e composizione per numero di camere. Sono elencati qui sopra, e il blocco «Dove costruiscono» mostra i distretti con il maggior numero dei suoi lotti. Gli eventuali lotti in vendita compaiono direttamente sotto il rispettivo progetto.

Conviene acquistare da Bin Shafar Holding direttamente o tramite un broker?

Il prezzo è lo stesso: nell'off-plan la commissione del broker la paga lo sviluppatore, non l'acquirente, quindi rivolgersi direttamente all'ufficio vendite non fa risparmiare nulla. La differenza sta altrove: l'ufficio vendite di uno sviluppatore mostra solo i propri progetti e non vi dirà che la stessa cosa accanto costa meno o che questo progetto è in ritardo rispetto a quanto annunciato. In caso di rivendita e cessione la commissione è quella standard del 2% più IVA.

Vale la pena acquistare da Bin Shafar Holding?

Dipende da che cosa si compra e perché. Descriva il budget e l'obiettivo: indicherò quali edifici di questo sviluppatore sono giustificati oggi e quali è meglio lasciar stare.