Bin Shafar Holding

Deweloperska nazwa grupy Al Shafar General Contracting: w ofercie jeden budynek — 63-piętrowy Emirates Crown w Dubai Marina, oddany w 2008 roku, w tym samym roku, w którym rynek się odwrócił.

• Adres w Marina taniej niż nowa inwestycja
• Inwestor gotowy sprawdzić protokoły wspólnoty właścicieli
• Najem długoterminowy zamiast spekulacyjnej odsprzedaży
• Nie dla kogoś, kto ocenia budynek po holu

Firma w skrócie

Grupa macierzysta

Al Shafar General Contracting Company (ASGC), duży wykonawca w ZEA z ponad 250 zrealizowanymi projektami

Jedyny projekt mieszkaniowy

Emirates Crown w Dubai Marina

Parametry budynku

63 kondygnacje, 296 m wysokości konstrukcyjnej, według karty projektu

Oddany

2008, budowa rozpoczęła się w 2005

Jakim deweloperem jest ta firma

Kim naprawdę jest

Bin Shafar Holding jako nazwa deweloperska stoi za jednym projektem mieszkaniowym — Emirates Crown w Dubai Marina — a za tą nazwą kryje się Al Shafar General Contracting, duży wykonawca budowlany w ZEA z portfolio kilkuset oddanych projektów i biurami w kilku krajach regionu. To zasadniczo inny układ niż deweloper z kilkudziesięcioma budynkami mieszkalnymi na koncie: budownictwo kontraktowe jest podstawową działalnością grupy, a mieszkania pod własną marką to raczej wyjątek niż reguła.

Wniosek praktyczny jest prosty: oceniać firmę jako dewelopera ma niewiele sensu wobec braku dorobku, ale oceniać ją jako budowniczego — już tak: dorobek ASGC w budownictwie kontraktowym można sprawdzić i jest znaczący, mimo że tylko jeden budynek nosi jej własną markę mieszkaniową.

Budynek z fali zwrotu rynku

Emirates Crown został oddany w tym samym roku, w którym rynek w Dubaju odwrócił się po latach wzrostu — dokładnie na styku boomu i dekoniunktury. Budynki ukończone w tym wąskim oknie tworzą rozpoznawalną grupę o wspólnych cechach — projektowane w czasie boomu, gdy pieniądz był tani, a kończone w czasie spowolnienia, i tam, gdzie te dwa momenty się rozchodzą, kompromis zwykle widać w wykończeniu części wspólnych.

Własność w takich budynkach zwykle szybko ulegała rozdrobnieniu — duża część lokali trafiła do inwestorów w szczycie rynku i później wielokrotnie zmieniała właścicieli, co bezpośrednio wpływa na to, jak zaangażowana jest dziś wspólnota właścicieli w utrzymanie budynku. Niektóre budynki z tej fali przez lata po oddaniu stały częściowo puste, co wpłynęło zarówno na historię ich konserwacji, jak i na to, jak wcześnie powstał fundusz rezerwowy.

Co dwie dekady oznaczają dla tej konkretnej wieży

Sam wiek nie czyni budynku złym zakupem — kilka najlepiej położonych wież Dubai Marina pochodzi właśnie z tej fali, a tam, gdzie wspólnota właścicieli przez cały czas pozostawała aktywna, budynek zestarzał się dobrze. Problem w tym, że odpowiedź jest inna w każdym budynku i trzeba ją sprawdzić, a nie zakładać w żadną stronę na podstawie samego wieku.

Wieża ma obecnie około dwudziestu lat, co oznacza, że windy, agregaty chłodnicze i prace elewacyjne albo już przeszły planową wymianę, albo wkrótce ją czeka. Kupujący powinien więc pytać nie o rok budowy, lecz o to, co dokładnie już zrobiono i co jeszcze trzeba sfinansować z funduszu rezerwowego budynku.

Jak w jeden dzień odróżnić zadbany budynek od zaniedbanego

To tanie kontrole i dają więcej informacji niż jakiekolwiek ogłoszenie. Patrz na instalacje, nie na hol — hol łatwo odświeżyć przed oglądaniem, ale pompownie i piony nie kłamią o rzeczywistym stanie budynku. Przeczytaj protokoły zebrań wspólnoty właścicieli z kilku lat: budynek, który zbierał oferty na duże prace i je sfinansował, jest w zupełnie innej sytuacji niż ten, który rok po roku odkładał decyzję.

Porównaj saldo funduszu rezerwowego z wiekiem budynku — dwudziestoletnia wieża z cienkim funduszem rezerwowym to nie tani zakup, lecz odroczony rachunek, który w końcu spadnie na właścicieli. I prosty test praktyczny: pojedź windami w godzinach porannego szczytu i zapytaj mieszkańców, jak długo naprawia się zwykłą awarię — ta jedna odpowiedź mówi o zarządzaniu budynkiem więcej niż jakikolwiek dokument.

Co jeszcze sprawdzić przed zakupem

Pełną ekspertyzę techniczną budynku, łącznie z jego instalacjami, a nie tylko samego lokalu. Wieloletnią historię opłaty serwisowej i przyczyny ewentualnych skoków. Porównywalne transakcje w tym samym przedziale pięter w tej konkretnej wieży z otwartego rejestru Departamentu Gruntów — przy ponad piętnastu latach historii sprzedaży danych jest dość, by rozrzut między piętrami było widać w liczbach.

Faktyczne stawki najmu w tym konkretnym budynku, a nie średnią dla dzielnicy, wraz z obowiązującymi zasadami najmu krótkoterminowego i przydziałem miejsc parkingowych — przy wieży w tym wieku i o tej wysokości to nie drobiazgi, lecz parametry kształtujące codzienne życie w budynku.

Jak pracuję z tą nieruchomością

Zaczynam od protokołów wspólnoty właścicieli z ostatnich kilku lat i faktycznego stanu instalacji — przy budynku w tym wieku mówi to więcej niż jakakolwiek rozmowa o deweloperze, który po prostu nie ma innego projektu do porównania. Następnie pobieram zarejestrowane transakcje dla konkretnych pięter budynku i zestawiam je z bieżącymi ogłoszeniami.

Osobno sprawdzam saldo funduszu rezerwowego i plany wspólnoty dotyczące nadchodzących dużych prac — elewacja, windy, dach — bo to ta pozycja, a nie nazwa dewelopera, naprawdę przesądza o tym, ile będzie kosztować posiadanie lokalu w Emirates Crown w najbliższych latach.

Nie ma drugiego projektu, z którym można by porównać tę wieżę — Emirates Crown jest jednocześnie jedynym przykładem działalności deweloperskiej firmy i budynkiem mającym już około dwudziestu lat. Wiek budynku znaczy tu więcej niż nazwa dewelopera: sprawdzaj instalacje i protokoły wspólnoty, a nie markę na szyldzie.

Najczęstsze pytania

Czy nieruchomości Bin Shafar Holding są dostępne ze zniżką?

Obecnie w bazie jest 1 lokal tego dewelopera wyceniony poniżej rynku, a największa obniżka wynosi 8%. Cenę obniża sprzedający na rynku wtórnym lub przy cesji, a nie deweloper — każdy z nich ma powód, by się spieszyć. Zniżka jest liczona przez algorytm względem porównywalnych nieruchomości, bez ręcznej wyceny brokera.

Czy Bin Shafar Holding to wiarygodny deweloper?

Oddane: 2008, budowa rozpoczęła się w 2005. Dewelopera sprawdza się w otwartym rejestrze Departamentu Gruntów, a nie w broszurze: widać w nim status licencji, postęp budowy każdego projektu i zarejestrowany rachunek escrow. Na rynku pierwotnym pieniądze kupującego trafiają na ten rachunek pod nadzorem RERA i są wypłacane po potwierdzeniu kolejnych etapów. Pełne dossier znajduje się w opracowaniu powyżej.

Jakie projekty buduje Bin Shafar Holding?

Katalog serwisu obejmuje 1 projekt Bin Shafar Holding, z paszportem budynku — liczba kondygnacji, lokali, termin oddania i struktura sypialni. Jest wymieniony powyżej, a blok „Gdzie budują” pokazuje dzielnice z największą liczbą jego lokali. Wszystkie lokale w sprzedaży pojawiają się bezpośrednio pod swoim projektem.

Czy kupować od Bin Shafar Holding bezpośrednio, czy przez brokera?

Cena jest taka sama: na rynku pierwotnym prowizję brokera płaci deweloper, a nie kupujący, więc zakup wprost w biurze sprzedaży niczego nie oszczędza. Różnica leży gdzie indziej — biuro sprzedaży dewelopera pokazuje tylko własne projekty i nie powie, że to samo obok jest tańsze albo że ten projekt jest opóźniony względem zapowiedzi. Przy odsprzedaży i cesji prowizja wynosi standardowe 2% plus VAT.

Czy warto kupować od Bin Shafar Holding

To zależy od tego, co kupujesz i po co. Opisz budżet i cel — wskażę, które budynki tego dewelopera mają dziś uzasadnienie, a które lepiej zostawić.