Das Real Estate

Ein kleiner Developer mit einem überproportional ehrgeizigen Portfolio: drei Hoteltürme mit Markennamen an einer Straße des Finanzviertels, von denen zwei – 25h Heimat und Rixos Financial Center Road – zu den höchsten Wohngebäuden der Stadt zählen wollen.

• Eine zentrale Geschäftsadresse neben dem DIFC
• Hotelmarke und Hotelservice als Teil des Eigentums
• Langfristige Vermietung an Fachkräfte des Finanzviertels
• Nichts für alle, die die Nettorendite maximieren wollen

Das Unternehmen in Kürze

Portfolio

drei Türme an der Financial Center Road: 25h Heimat, Rixos Financial Center Road, St. Regis Residences Financial Center Road

Größe von 25h Heimat

80 Etagen, 326 m hoch, 338 Einheiten, laut Projektdatensatz

Größe von Rixos Financial Center Road

75 Etagen, 345 m hoch, 260 Einheiten, laut Projektdatensatz

Größe von St. Regis Residences

61 Etagen, laut Projektdatensatz

Lage

alle drei Türme stehen an der Financial Center Road, neben dem DIFC

Was für ein Developer das ist

Wer das ist und was am Portfolio auffällt

Das Real Estate hat nur wenige Projekte, aber für seine Größe eine ungewöhnlich kühne Positionierung: Alle drei Türme an der Financial Center Road streben die Kategorie der Supertalls an und nicht das für einen kleinen Developer typische mittelhohe Format. 25h Heimat und Rixos Financial Center Road überschreiten nach den angegebenen Zahlen 300 Meter – eine Höhe, die normalerweise nur die größten Akteure mit jahrzehntelanger Erfahrung im Hochhausbau anstreben.

Diese Kombination – ein kleines Portfolio und maximaler Maßstab bei jedem Projekt – ist ungewöhnlich, und das Unternehmen sollte man durch diese Brille beurteilen: nicht als Developer mit Erfolgsbilanz, sondern als Projektteam, dessen Erfolg ganz davon abhängt, wen es zum Bauen engagiert hat, und nicht von der eigenen Erfahrung mit früheren Hochhäusern, die es schlicht noch nicht hat.

Drei Hotelmarken an einer Straße

Jeder Turm trägt den Namen einer internationalen Hotelmarke – 25hours, Rixos, St. Regis –, und das ist nicht nur Marketing, sondern ein konkretes Eigentumsformat: Ein Teil eines solchen Gebäudes wird typischerweise von einem Hotelbetreiber geführt, und der Unterschied zu einem gewöhnlichen Wohngebäude zeigt sich nicht im Grundriss, sondern in den Unterlagen. Die Kernfrage ist, wie die Kosten zwischen dem Hotel- und dem Wohnteil des Gebäudes aufgeteilt werden und wer die Gemeinschaftsflächen tatsächlich verwaltet.

Ebenso sollte man die Bedingungen des Markenvertrags klären – wie lange er läuft, was bei seinem Ablauf geschieht und ob eine Einheit nach dem Bezug in den Vermietungspool des Hotels gegeben werden kann. Für Investoren, die auf Einnahmen aus der Kurzzeitvermietung über die Hotelmarke setzen, ist das die Grundlage des ganzen Modells und kein nebensächliches Vertragsdetail.

Die Lage leistet den Großteil der Arbeit

Alle drei Gebäude stehen an einer Straße neben dem Finanzgeschäftsviertel, der Mieter ist also vor allem jemand, der in der Nähe arbeitet – eine Fachkraft mit Firmenpaket, oft mit einem über den Arbeitgeber vermittelten Langzeitmietvertrag. Dieser Pool ist stabil, aber begrenzt: Er wächst mit der Beschäftigung im Finanzviertel und nicht mit der Stadt insgesamt.

Grundstücke in dieser Lage sind physisch knapp, das künftige konkurrierende Angebot in der Nähe ist also begrenzt – ein starkes strukturelles Argument für eine zentrale Adresse. Der Einstiegspreis liegt über dem Stadtdurchschnitt und die prozentuale Rendite entsprechend darunter: Der Aufschlag wird hier für Lage und Marke bezahlt, nicht für Wohnfläche.

Der Maßstab als eigenes Baurisiko

Hochhausbau ist eine eigene ingenieurtechnische Disziplin – tiefe Fundamente, Tragwerksplanung für Supertalls, Aufzugstechnik, Wasserleitungen unter Druck, Brandschutzkonzept –, und nichts davon hat ein Gegenstück in einem sechsgeschossigen Gebäude. Bei einem Portfolio aus drei Türmen dieses Maßstabs, die gleichzeitig im Bau sind, ist die Frage nach dem Generalunternehmer und dem überwachenden Berater hier wichtiger als bei fast jedem anderen kleinen Developer.

Direkt nachfragen sollte man: Wer ist der Hauptauftragnehmer bei jedem der drei Türme und hat er schon in vergleichbarer Höhe gebaut; wer sind Tragwerksplaner und überwachender Berater; gehört das Grundstück unter jedem Projekt dem Developer vollständig; und wie ist der Zahlungsplan gewichtet – am Baufortschritt orientiert oder vorgezogen, was bei einem so langen und komplexen Bau mehr zählt als sonst.

Was der Betrieb nach der Übergabe kostet

Ein Supertall mit Hotelbetreiber im Haus kostet im Betrieb spürbar mehr als ein gewöhnlicher Wohnturm: Aufzüge, Pumpen, Fassadenzugang, Kühl- und Sicherheitssysteme skalieren alle mit der Höhe, und der Hotelteil fügt seinen eigenen Anteil an gemeinsamen Kosten hinzu. Vergleichen Sie die prognostizierte Service Charge mit bereits übergebenen Hochhäusern im Stadtzentrum und nicht mit der typischen lokalen Bebauung, sonst fällt die Erwartung zu niedrig aus.

Fragen Sie auch, wie viele Aufzüge wie viele Einheiten in jedem Turm bedienen – eine prüfbare Zahl, die jeden Morgen im Gebäude für die gesamte Lebensdauer des Objekts bestimmt. Auch Parkplätze in einem zentralen Geschäftsviertel sind ein echter Engpass und keine Formalie.

Wie ich mit seinen Projekten arbeite

Bei jedem der drei Türme kläre ich zuerst den Hauptauftragnehmer und seine Erfahrung in genau dieser Höhe – die aufschlussreichste Frage zu einem Projekt dieses Maßstabs, und sie lässt sich über öffentliche Quellen prüfen. Danach prüfe ich das Escrow-Konto und die Projektregistrierung anhand der Nummer, den Markenvertrag mit dem Hotel und genau das, was er einem Eigentümer bietet, der in den Vermietungspool des Hotels will.

Ich vergleiche die Service Charge pro Quadratfuß mit vergleichbaren zentralen Gebäuden im Finanzviertel und nicht mit dem Stadtdurchschnitt und ziehe getrennt die Mietpreise in der Nähe aus aktuellen Inseraten – in diesem engen, aber stabilen Segment halten die Zahlen besser als die mündlichen Zusicherungen eines Verkaufsbüros.

Das Unternehmen hat keine Erfolgsbilanz bei übergebenen Großprojekten: Alle drei Türme mit 61 bis 80 Etagen sind gleichzeitig im Bau – ein wesentlich anderes Risiko als bei einem Developer, der von kleinen Gebäuden auf einen einzelnen hohen Turm umsteigt, denn hier startet das gesamte Portfolio gleichzeitig im maximalen Maßstab. Auf den Auftragnehmer und den überwachenden Berater kommt es hier mehr an als sonst.

Häufige Fragen

Gibt es Rabatte auf Immobilien von Das Real Estate?

Derzeit führt die Datenbank 2 Lots dieses Developers, die unter dem Marktpreis angeboten werden; der tiefste Abschlag beträgt 12 %. Das ist keine Aktion von Das Real Estate: Preise unter Markt kommen von privaten Verkäufern beim Wiederverkauf oder bei einer Abtretung, die schnell aussteigen müssen. Die Höhe des Rabatts legt ein Algorithmus im Vergleich mit ähnlichen Objekten fest; kein Broker tippt sie von Hand ein.

Ist Das Real Estate ein zuverlässiger Developer?

Geliefert: drei Türme an der Financial Center Road: 25h Heimat, Rixos Financial Center Road, St. Regis Residences Financial Center Road. Einen Developer prüft man im offenen Register des Land Department und nicht in der Broschüre: Es zeigt den Lizenzstatus, den Baufortschritt jedes Projekts und das registrierte Treuhandkonto (Escrow). Beim Off-plan-Kauf fließt das Geld des Käufers auf dieses Konto unter Aufsicht der RERA und wird gegen bestätigte Bauabschnitte freigegeben. Das vollständige Dossier steht im Text oben.

Welche Projekte baut Das Real Estate?

Der Katalog der Seite umfasst 3 Projekte von Das Real Estate, jeweils mit einem Gebäudesteckbrief – Etagen, Einheiten, Übergabetermin und Aufteilung nach Schlafzimmern. Sie sind oben aufgelistet, und der Block „Wo sie bauen“ zeigt die Viertel mit den meisten seiner Lots. Lots im Verkauf erscheinen, sofern vorhanden, direkt unter ihrem Projekt.

Sollte ich bei Das Real Estate direkt oder über einen Broker kaufen?

Für einen Off-plan-Käufer ist der Preis identisch, weil der Developer die Provision des Brokers trägt. Der direkte Weg zu Das Real Estate ist also nicht günstiger, und die Auswahl beschränkt sich dort auf die eigenen Projekte – einen Vergleich mit Nachbargebäuden oder eine offene Einschätzung der Übergabetermine bekommen Sie nicht. Beim Wiederverkauf und bei der Abtretung ist die Provision die übliche: 2 % zuzüglich Mehrwertsteuer.

Lohnt sich ein Kauf bei Das Real Estate

Das hängt davon ab, was Sie kaufen und warum. Nennen Sie mir Budget und Ziel – ich zeige Ihnen, welche Gebäude dieses Developers sich heute lohnen und welche man besser meidet.