Das Real Estate

Mały deweloper z nieproporcjonalnie ambitnym portfolio: trzy wieże z markami hotelowymi przy jednej ulicy dzielnicy finansowej, z których dwie — 25h Heimat i Rixos Financial Center Road — mają znaleźć się wśród najwyższych budynków mieszkalnych miasta.

• Centralny adres biznesowy przy DIFC
• Marka i obsługa hotelowa jako element własności
• Długi najem dla profesjonalisty z dzielnicy finansowej
• Nie dla tych, którzy maksymalizują zysk netto

Firma w skrócie

Portfolio

trzy wieże przy Financial Center Road: 25h Heimat, Rixos Financial Center Road, St. Regis Residences Financial Center Road

Skala 25h Heimat

80 kondygnacji, wysokość 326 m, 338 lokali, według rekordu projektu

Skala Rixos Financial Center Road

75 kondygnacji, wysokość 345 m, 260 lokali, według rekordu projektu

Skala St. Regis Residences

61 kondygnacji, według rekordu projektu

Lokalizacja

wszystkie trzy wieże stoją przy Financial Center Road, obok DIFC

Jakim deweloperem jest ta firma

Kim jest i co wyróżnia to portfolio

Das Real Estate ma niewiele projektów, ale jak na swoją wielkość wyjątkowo śmiałe pozycjonowanie: wszystkie trzy wieże przy Financial Center Road celują w kategorię supertall, a nie w średnią wysokość typową dla małego dewelopera. 25h Heimat i Rixos Financial Center Road według deklarowanych danych przekraczają 300 metrów — wysokość, jaką zwykle próbują osiągać wyłącznie najwięksi gracze z dziesięcioleciami doświadczenia w budowie wysokościowców.

To połączenie — małe portfolio i maksymalna skala każdego projektu — jest nietypowe i firmę najlepiej oceniać właśnie przez ten pryzmat: nie jako dewelopera z dorobkiem, lecz jako zespół projektowy, którego sukces zależy wyłącznie od tego, kogo zatrudnił do budowy, a nie od własnego doświadczenia z wcześniejszych wysokich budynków, którego po prostu jeszcze nie ma.

Trzy marki hotelowe przy jednej ulicy

Każda wieża nosi nazwę międzynarodowej marki hotelowej — 25hours, Rixos, St. Regis — i to nie tylko marketing, ale konkretny format własności: część takiego budynku zwykle prowadzi operator hotelowy, a różnica wobec zwykłego budynku mieszkalnego widoczna jest nie w rzucie, lecz w dokumentach. Kluczowe pytanie brzmi: jak koszty dzielą się między część hotelową i mieszkalną budynku i kto faktycznie zarządza częściami wspólnymi.

Warto też ustalić warunki umowy z marką — na jak długo została zawarta, co się dzieje po jej wygaśnięciu i czy po zasiedleniu lokal można włączyć do puli najmu hotelu. Dla inwestora liczącego na dochód z najmu krótkoterminowego przez markę hotelową to fundament całego modelu, a nie drobny szczegół umowy.

Lokalizacja robi większość pracy

Wszystkie trzy budynki stoją przy jednej ulicy obok finansowej dzielnicy biznesowej, więc najemcą jest przede wszystkim osoba pracująca w pobliżu — profesjonalista na pakiecie korporacyjnym, często na długiej umowie załatwionej przez pracodawcę. Ta pula jest stabilna, ale skończona: rośnie wraz z zatrudnieniem w dzielnicy finansowej, a nie z całym miastem.

Grunt w tej lokalizacji jest fizycznie deficytowy, więc przyszła konkurencyjna podaż w pobliżu jest ograniczona — mocny argument strukturalny za centralnym adresem. Cena wejścia jest powyżej średniej miejskiej, a rentowność procentowa odpowiednio niższa: premię płaci się tu za lokalizację i markę, a nie za metraż.

Skala jako odrębne ryzyko budowlane

Budowa wysokościowców to osobna dyscyplina inżynieryjna — głębokie fundamenty, projekt konstrukcyjny supertall, inżynieria wind, instalacje wody pod ciśnieniem, strategia przeciwpożarowa — nic z tego nie ma odpowiednika w sześciopiętrowym budynku. Przy portfolio trzech wież tej skali budowanych jednocześnie kwestia generalnego wykonawcy i nadzorującego konsultanta ma tu większe znaczenie niż u niemal jakiegokolwiek innego małego dewelopera.

Warto zapytać wprost: kto jest głównym wykonawcą każdej z trzech wież i czy budował już na porównywalną wysokość; kto jest inżynierem konstrukcji i konsultantem nadzorującym; czy grunt pod każdym projektem jest własnością w całości; oraz jak ważony jest plan płatności — względem postępu budowy czy z płatnościami z góry, co ma większe znaczenie niż zwykle przy tak długiej i skomplikowanej budowie.

Ile kosztuje utrzymanie po przekazaniu

Budynek supertall z operatorem hotelowym w środku kosztuje w utrzymaniu zauważalnie więcej niż zwykła wieża mieszkalna: windy, pompy, dostęp do fasady, systemy chłodzenia i ochrony — wszystko to rośnie wraz z wysokością, a część hotelowa dokłada własny udział we wspólnych kosztach. Prognozowaną opłatę serwisową należy porównać z już oddanymi wysokimi budynkami w centrum miasta, a nie z typową lokalną zabudową, bo inaczej oczekiwania wyjdą zbyt niskie.

Warto też zapytać, ile wind obsługuje ile lokali w każdej wieży — to liczba możliwa do sprawdzenia, która zdefiniuje każdy poranek w budynku przez cały okres życia aktywa. Parking w centralnej dzielnicy biznesowej to również realne ograniczenie, a nie szczegół techniczny.

Jak pracuję z jego projektami

Przy każdej z trzech wież najpierw ustalam głównego wykonawcę i jego doświadczenie na tej konkretnej wysokości — to najbardziej pouczające pytanie przy projekcie tej skali i takie, które można sprawdzić w źródłach publicznych. Następnie sprawdzam rachunek escrow i rejestrację projektu po numerze, umowę z marką hotelową i to, co dokładnie daje ona właścicielowi lokalu, który chce wejść do puli najmu hotelu.

Porównuję opłatę serwisową za stopę kwadratową z porównywalnymi centralnymi budynkami w dzielnicy finansowej, a nie ze średnią miasta, a osobno wyciągam stawki najmu w pobliżu z aktualnych ogłoszeń — w tym wąskim, ale stabilnym segmencie liczby sprawdzają się lepiej niż ustne zapewnienia biura sprzedaży.

Firma nie ma dorobku oddanych projektów na dużą skalę: wszystkie trzy wieże, od 61 do 80 kondygnacji, są w budowie jednocześnie — to istotnie inne ryzyko niż u dewelopera przechodzącego od małych budynków do jednej wysokiej wieży, bo tu całe portfolio rusza naraz w maksymalnej skali. Wykonawca i nadzorujący konsultant mają tu większe znaczenie niż zwykle.

Najczęstsze pytania

Czy nieruchomości Das Real Estate są dostępne ze zniżką?

Obecnie baza zawiera 2 lokale tego dewelopera w cenie poniżej rynkowej, przy czym największa obniżka wynosi 12%. To nie promocja Das Real Estate: ceny poniżej rynkowych pochodzą od prywatnych sprzedających przy odsprzedaży lub cesji, którzy potrzebują szybkiego wyjścia. Wysokość zniżki ustala algorytm w odniesieniu do porównywalnych nieruchomości; żaden broker nie wpisuje jej ręcznie.

Czy Das Real Estate to wiarygodny deweloper?

Zrealizowane: trzy wieże przy Financial Center Road: 25h Heimat, Rixos Financial Center Road, St. Regis Residences Financial Center Road. Dewelopera sprawdza się w otwartym rejestrze Departamentu Gruntów, a nie w broszurze: widać tam status licencji, postęp budowy każdego projektu i zarejestrowany rachunek escrow. Na rynku off-plan pieniądze kupującego trafiają na ten rachunek pod nadzorem RERA i są uwalniane po potwierdzeniu etapów. Pełny opis znajduje się w tekście powyżej.

Jakie projekty buduje Das Real Estate?

Katalog serwisu obejmuje 3 projekty Das Real Estate, każdy z paszportem budynku — kondygnacje, lokale, termin przekazania i struktura sypialni. Wymieniono je powyżej, a blok „Gdzie budują” pokazuje dzielnice z największą liczbą jego lokali. Lokale na sprzedaż, jeśli są, pojawiają się bezpośrednio pod swoim projektem.

Czy kupować od Das Real Estate bezpośrednio, czy przez brokera?

Dla kupującego na rynku off-plan cena jest identyczna, bo prowizję brokera pokrywa deweloper. Pójście prosto do Das Real Estate nie jest więc tańsze, a wybór ogranicza się tam do własnych projektów — nie dostaną Państwo porównania z sąsiednimi budynkami ani szczerej oceny terminów przekazania. Przy odsprzedaży i cesji prowizja jest standardowa: 2% plus VAT.

Czy warto kupić od Das Real Estate

To zależy od tego, co kupujesz i po co. Opisz budżet i cel — wskażę, które budynki tego dewelopera są dziś uzasadnionym wyborem, a które lepiej odpuścić.