ELPD Developers

Ein kleiner Bauträger, dessen neues Projekt in Meydan deutlich größer ist als alles, was das Unternehmen bisher gebaut hat – der Sprung von kleinen Gebäuden zu einem Hochhaus birgt ein eigenes Risiko, das sich vom bloßen Fehlen einer Erfolgsbilanz unterscheidet.

• Ein Einstiegspreis unter dem der größeren Anbieter in Meydan
• Ein Investor, der den Bauunternehmer geprüft hat, nicht nur den Developer
• Die Bereitschaft, einen langen Bau bis zur Übergabe zu begleiten
• Nichts für Käufer, die einen möglichst verlässlichen Übergabetermin brauchen

Das Unternehmen in Kürze

Projekt

Claydon House – das einzige bekannte Projekt des Bauträgers

Eckdaten

44 Etagen laut Projektdatensatz

Lage

Meydan Horizon, im Stadtteil Meydan

Was für ein Bauträger das ist

Wer das ist und was der Sprung in der Größenordnung genau riskiert

ELPD Developers errichtet in Meydan ein Projekt, das deutlich größer ist als alles, was das Unternehmen bisher gebaut hat – und das ist eine eigene Risikokategorie, nicht dasselbe wie das Risiko eines Developers ganz ohne Erfahrung. Der Unterschied ist wichtig: Ein Neuling ohne ein einziges fertiges Gebäude ist auf ganzer Linie unberechenbar, während eine Firma, die von kleinen Projekten zu einem Hochhaus aufsteigt, zwar schon weiß, wie man ein Projekt führt, die Ingenieurleistung für die Größenordnung aber für sie unerprobtes Terrain bleibt.

Der Hochhausbau ist eine eigene Disziplin: tiefe Fundamente, Tragwerksplanung für hohe Bauwerke, Aufzugstechnik, Druckwassersysteme, Fassadenzugang und Brandschutzkonzept haben im Niedrigbau keine Entsprechung. Auch der Kapitalbedarf springt stark, ebenso die Folgen von zu knapper Kalkulation oder Kostenüberschreitung, und die Bauzeit selbst verlängert sich und dehnt damit das Zeitfenster, in dem etwas schiefgehen kann.

Warum der Bauunternehmer hier wichtiger ist als der Developer

Bei einem solchen Größensprung zählt die eigene Erfahrung des Developers weniger als die Frage, wen er mit dem Bau beauftragt hat: Die aufschlussreichste und am besten prüfbare Frage zum Projekt lautet, wer der Generalunternehmer ist und ob er schon in dieser Höhe gebaut hat. Die Antwort steht in öffentlichen Quellen, unabhängig davon, wie kurz die eigene Geschichte des Developers ist.

Ebenso wichtig sind der Tragwerksplaner und der bauüberwachende Berater – bei einem Hochhaus sind das namentlich benannte Beteiligte mit eigener, separater Erfolgsbilanz, und bei einem Projekt wie diesem zählen sie mehr als sonst. Außerdem sollte geklärt werden, ob das Grundstück unter dem Projekt dem Developer vollständig gehört, was unmittelbar Aufschluss über die Finanzierungsstruktur gibt.

Wie der Zahlungsplan gewichtet ist

Bei einem langen, komplexen Bau ist die Gewichtung des Zahlungsplans – gekoppelt an den Baufortschritt oder auf den Anfang vorgezogen – wichtiger als bei einem gewöhnlichen Niedrigbau. Ein vorgezogener Plan bedeutet, dass der Developer den größten Teil des Geldes erhält, bevor der größte Teil des Gebäudes steht; das verändert seine Anreize und verringert den Käuferschutz bei Verzögerungen.

Prüfenswert ist auch, was der Developer bisher tatsächlich geliefert hat – mit realen Terminen gegenüber angekündigten, nicht mit allgemeinem Gerede über den Ruf –, selbst wenn frühere Projekte deutlich bescheidener waren als das aktuelle: Die Gewohnheit, Fristen einzuhalten, überträgt sich oft besser als ingenieurtechnisches Können.

Was der Betrieb nach der Fertigstellung kostet

Das sollte schon bei der Kaufentscheidung bedacht werden, weil es dauerhaft anfällt: Die Service Charge pro Quadratfuß ist in einem Hochhaus spürbar höher als in einem Niedrigbau – Aufzüge, Pumpen, Fassadenzugang, Kühl- und Sicherheitssysteme wachsen alle mit der Höhe. Vergleichen Sie die prognostizierte Gebühr mit bereits übergebenen Hochhäusern und nicht mit dem Niedrigbaubestand des Viertels, der die Erwartung zu niedrig ansetzen würde.

Fragen Sie auch, wie viele Aufzüge wie viele Einheiten bedienen – eine prüfbare Zahl, die darüber entscheidet, wie jeder Morgen im Gebäude über seine gesamte Lebensdauer aussieht.

Zum Umfeld des Viertels

Meydan ist ein Masterplan-Viertel, in dem der Master-Developer des Gebiets und der Developer des konkreten Gebäudes meist verschiedene Unternehmen sind. Der Kaufvertrag besteht mit dem Developer des Gebäudes; die Gebühr für das Viertel kommt vom Master-Developer – beides sollte ausdrücklich geklärt werden, statt anzunehmen, dass der Name am Gebäude das ganze Umfeld abdeckt.

Prüfen Sie in einem Viertel, das sich noch füllt, was für die Grundstücke rund um das konkrete Gebäude genehmigt ist: Die Aussicht aus seinen Fenstern wird von Land entschieden, das dem Käufer nicht gehört – und das zählt besonders für die oberen Etagen eines Hochhauses, wo die Aussicht einen großen Teil des Werts der Einheit ausmacht.

Wie ich mit diesem Objekt arbeite

Ich beginne beim Generalunternehmer – ich lasse mir bestätigen, ob er schon in vergleichbarer Höhe gebaut hat; das ist die erste Frage, keine Formalität. Danach prüfe ich die Gewichtung des Zahlungsplans und bespreche mit dem Kunden ausdrücklich, dass ein vorgezogener Plan mehr Vertrauen in den Developer verlangt als einer, der am Baufortschritt hängt.

Gesondert kläre ich beim Master-Developer des Viertels, was für die Nachbargrundstücke geplant ist, um zu sehen, ob die Aussicht aus den oberen Etagen Bestand haben wird – bei einem Hochhaus in einem noch entstehenden Viertel zählt das ebenso viel wie der Developer des konkreten Gebäudes.

Ein Developer, der von kleinen Gebäuden zu einem Hochhaus aufsteigt, ist nicht dasselbe wie ein Developer ganz ohne Erfolgsbilanz: Das Risiko ist ein anderes und braucht eigene Prüfungen. Die entscheidende Frage lautet hier nicht „Hat der Developer schon gebaut?“, sondern „Hat sein Generalunternehmer schon in dieser Höhe gebaut?“ – und diese zweite Frage lässt sich unabhängig von der ersten prüfen.

Häufige Fragen

Welche Projekte baut ELPD Developers?

Oben auf dieser Seite: 1 Projekt von ELPD Developers aus unserem Katalog, jeweils mit einem Pass zu Etagen, Einheiten, Übergabe und Zimmerzahlen. Die Viertel mit den meisten seiner Lots sind unter „Wo sie bauen“ gruppiert. Lots im Verkauf stehen, sofern es welche gibt, direkt unter dem Projekt.

Sollte ich bei ELPD Developers direkt oder über einen Makler kaufen?

Für einen Off-plan-Käufer ist der Preis identisch, weil der Developer die Maklerprovision übernimmt. Der direkte Weg zu ELPD Developers ist daher nicht günstiger, und die Auswahl beschränkt sich dort auf die eigenen Projekte – einen Vergleich mit benachbarten Gebäuden oder eine offene Einschätzung der Übergabetermine bekommen Sie nicht. Beim Wiederverkauf und bei der Abtretung (Assignment) ist die Provision üblich: 2 % plus MwSt.

Lohnt sich ein Kauf bei ELPD Developers

Das hängt davon ab, was Sie kaufen und warum. Beschreiben Sie Budget und Ziel – ich zeige Ihnen, welche Gebäude dieses Developers heute gerechtfertigt sind und welche man besser lässt.