ELPD Developers

Un piccolo sviluppatore il cui nuovo progetto a Meydan è nettamente più grande di tutto ciò che la società ha costruito finora: il salto da edifici piccoli a una torre alta comporta un rischio specifico, diverso dalla semplice assenza di storico.

• Un prezzo di partenza inferiore a quello dei maggiori operatori di Meydan
• Un investitore che ha verificato l'impresa di costruzione, non solo lo sviluppatore
• La disponibilità a seguire un cantiere lungo fino alla consegna
• Non adatto a chi ha bisogno di una data di consegna il più possibile affidabile

La società in breve

Progetto

Claydon House, l'unico progetto noto dello sviluppatore

Caratteristiche

44 piani, secondo la scheda del progetto

Ubicazione

Meydan Horizon, nel distretto di Meydan

Che tipo di sviluppatore è

Chi è e che cosa rischia esattamente il salto di scala

ELPD Developers sta realizzando a Meydan un progetto nettamente più grande di tutto ciò che la società ha costruito finora, e questa è una categoria di rischio a sé, diversa da quella di uno sviluppatore senza alcuna esperienza. La differenza è importante: un nuovo arrivato senza alcun edificio completato è imprevedibile su tutta la linea, mentre una società che passa da piccoli progetti a una torre alta sa già come gestire un progetto, ma l'ingegneria della scala resta per lei un terreno non collaudato.

La costruzione di edifici alti è una disciplina a sé: fondazioni profonde, progettazione di strutture alte, ingegneria degli ascensori, impianti idrici in pressione, accesso alle facciate e strategia antincendio non hanno equivalenti in un edificio basso. Anche il fabbisogno di capitale aumenta bruscamente, insieme alle conseguenze di una sottostima o di una spesa eccessiva, e lo stesso periodo di costruzione si allunga, ampliando la finestra in cui qualcosa può andare storto.

Perché qui l'impresa di costruzione conta più dello sviluppatore

Con un salto di scala, l'esperienza dello sviluppatore conta meno di chi ha incaricato della costruzione: la domanda più informativa e più verificabile sul progetto è chi sia l'appaltatore principale e se abbia già costruito a questa altezza. La risposta esiste in fonti pubbliche, indipendentemente da quanto sia breve la storia dello sviluppatore.

L'ingegnere strutturista e il consulente di supervisione contano altrettanto: in un edificio alto sono partecipanti con un proprio storico, e in un progetto come questo contano più del solito. Vale anche la pena stabilire se il terreno su cui sorge il progetto sia di proprietà piena dello sviluppatore, un dato che riguarda direttamente la struttura del finanziamento.

Come è ripartito il piano di pagamento

In una costruzione lunga e complessa, il modo in cui è ripartito il piano di pagamento, legato all'avanzamento dei lavori oppure concentrato all'inizio, conta più che in un normale progetto basso. Un piano concentrato all'inizio significa che lo sviluppatore riceve la maggior parte del denaro prima che sia stata costruita la maggior parte dell'edificio, il che cambia i suoi incentivi e riduce la tutela dell'acquirente in caso di ritardi.

Vale la pena verificare anche che cosa lo sviluppatore abbia effettivamente consegnato in passato, con date reali a confronto con quelle annunciate, non con discorsi generici sulla reputazione, anche se i progetti precedenti erano di scala nettamente più modesta di quello attuale: l'abitudine a rispettare le scadenze si trasferisce spesso meglio delle competenze ingegneristiche.

Quanto costa gestirlo a edificio ultimato

Va considerato già in fase di acquisto, perché è un costo permanente: le spese condominiali per piede quadrato in una torre alta sono sensibilmente più elevate che in un edificio basso, perché ascensori, pompe, accesso alle facciate, impianti di raffrescamento e sicurezza crescono tutti con l'altezza. Conviene confrontare la spesa prevista con quella di edifici alti già consegnati, e non con il patrimonio edilizio basso del quartiere, che porterebbe a sottostimare l'aspettativa.

Vale anche la pena chiedere quanti ascensori servono quante unità: una cifra verificabile che determina come saranno tutte le mattine nell'edificio per l'intera sua vita.

Il quartiere circostante

Meydan è un quartiere da masterplan in cui lo sviluppatore principale dell'area e lo sviluppatore del singolo edificio di solito sono società diverse. Il contratto dell'acquirente è con lo sviluppatore dell'edificio; la quota di quartiere la richiede lo sviluppatore principale, e conviene chiarire esplicitamente entrambe, invece di supporre che il nome sull'edificio copra l'intera area circostante.

In un quartiere ancora in fase di completamento, verifichi che cosa sia stato approvato sui lotti attorno all'edificio specifico: la vista dalle sue finestre dipende da terreni che l'acquirente non possiede, e ciò conta in particolare per i piani alti di un edificio alto, dove la vista costituisce gran parte del valore dell'unità.

Come lavoro con questo immobile

Parto dall'appaltatore principale, chiedendo conferma che abbia già costruito a un'altezza comparabile: è la prima domanda, non una formalità. Poi esamino come è ripartito il piano di pagamento e discuto esplicitamente con il cliente che un piano concentrato all'inizio richiede più fiducia nello sviluppatore di uno legato all'avanzamento dei lavori.

Verifico a parte con lo sviluppatore principale del quartiere che cosa è previsto sui lotti vicini, per capire se la vista dai piani alti reggerà: per un edificio alto in un quartiere ancora in sviluppo conta quanto lo sviluppatore dell'edificio stesso.

Uno sviluppatore che passa da piccoli edifici a una torre alta non è lo stesso di uno sviluppatore senza alcuno storico: il rischio è diverso e richiede verifiche proprie. La domanda decisiva qui non è «lo sviluppatore ha già costruito?», ma «il suo appaltatore principale ha già costruito a questa altezza?», e questa seconda domanda si può verificare in modo indipendente dalla prima.

Domande frequenti

Quali progetti sta costruendo ELPD Developers?

Qui sopra in questa pagina: 1 progetto di ELPD Developers dal nostro catalogo, ciascuno con una scheda che riporta piani, unità, consegna e camere da letto. I quartieri con il maggior numero dei suoi lotti sono raggruppati sotto «Dove costruiscono». I lotti in vendita, quando ce ne sono, compaiono subito sotto il progetto.

Conviene acquistare da ELPD Developers direttamente o tramite un broker?

Per chi acquista off-plan il prezzo è identico, perché lo sviluppatore paga la commissione del broker. Rivolgersi direttamente a ELPD Developers non costa quindi meno, e la scelta lì si limita ai suoi progetti: non si ottiene un confronto con gli edifici vicini né un parere franco sulle date di consegna. Nella rivendita e nella cessione la commissione è quella standard: 2 % più IVA.

Vale la pena acquistare da ELPD Developers

Dipende da che cosa acquista e perché. Descriva il budget e l'obiettivo: Le indicherò quali edifici di questo sviluppatore oggi sono giustificati e quali è meglio lasciar perdere.