ETA Star

Der Wohnungsbauarm eines riesigen Mischkonzerns, der über Jahrzehnte aus einer Familienpartnerschaft zu einem Handels- und Ingenieurimperium gewachsen ist – Immobilien sind hier nur ein Geschäftsfeld neben Automobil, Versicherung, Luftfahrt und Industrie.

• Ingenieurtechnische Qualität der Gebäudesysteme
• Eine Lage in der Marina oder auf der Palm zu Wiederverkaufspreisen
• Die finanzielle Stabilität eines großen Konzerns hinter dem Namen
• Nicht für Käufer, die eine aktive Wohnbau-Pipeline suchen

Das Unternehmen in Kürze

Ursprung der Gruppe

eine 1973 gegründete Partnerschaft zwischen der Al Ghurair Group und dem Familienkapital von B.S. Abdur Rahman

Größe der Gruppe

Zehntausende Mitarbeiter in mehr als zwanzig Ländern, Konzernumsatz in Milliardenhöhe in US-Dollar

Entwicklungssparte

ETA Star Property Developers wurde 2004 gegründet

Wohnungsbau in Dubai

23 Marina in Dubai Marina und Grandeur Residences auf der Palm Crescent

Was für ein Developer das ist

Was es tatsächlich ist

ETA Star ist kein eigenständiges Entwicklungsunternehmen, sondern der Wohnungsbauarm eines riesigen Konzerns, der in den 1970er-Jahren aus einer Partnerschaft zweier Familienunternehmen hervorging und seither zu einer in Dutzenden Ländern vertretenen Struktur geworden ist, aktiv von Automobilen und Industriefertigung bis zu Versicherung, Luftfahrt und Energie. Die Entwicklungssparte selbst entstand innerhalb dieser Struktur erst viel später, in den 2000er-Jahren, als eine Möglichkeit, das angesammelte Ingenieur- und Handelskapital der Gruppe einzusetzen.

Für Käufer bedeutet das: Hinter einem konkreten Wohngebäude steht kein Developer mit nur einem Schwerpunkt, der alles auf ein Projekt setzt, sondern ein kleiner Teil einer weitaus größeren und breiter diversifizierten Struktur. Finanzielle Schwierigkeiten im Wohnsegment bedeuten nicht zwingend Schwierigkeiten für die ganze Gruppe – und ebenso garantiert die Größe der Gruppe nicht, dass die Wohnsparte in ihr oberste Priorität hat.

Eine Ingenieurs-, keine Wohnbau-Herkunft

Anders als Developer, deren Kerngeschäft der Wohnimmobilienbau selbst ist, kam diese Gruppe aus Ingenieurwesen, Industrie-Bauleistungen und Handel zur Entwicklung. Das hinterlässt am Produkt sichtbare Spuren: Die Stärke solcher Unternehmen liegt meist nicht in Marketing oder Vertrieb, sondern in dem, was hinter den Wänden verborgen ist – Gebäudesysteme, Lüftung, Kühlkonzept –, und das bestimmt die Betriebskosten des Gebäudes über Jahrzehnte weit mehr als der Marmor in der Lobby.

Die Kehrseite derselben Herkunft: Wohnungsbau war hier nie das zentrale Geschäft der Gruppe – eher eine logische Erweiterung ihrer Ingenieur- und Handelskompetenz auf einen neuen Markt. Das sollten Sie vorab wissen: Eine eigene Serviceabteilung für Privatkäufer, wie sie Developer aufbauen, für die Immobilien das einzige Geschäft sind, finden Sie womöglich nicht.

Wo und wann in Dubai Wohnungen gebaut wurden

Beide Wohnadressen des Unternehmens in Dubai – in der Marina und auf der Palm Crescent – gehören zur selben frühen Entwicklungswelle an diesen Standorten, als die Gruppe angesammeltes Kapital auf dem Höhepunkt des ersten Baubooms in Dubai aktiv in Immobilien investierte. Seither gab es unter diesem Namen in der Stadt keine nennenswerten neuen Wohnprojekte – das Interesse der Gruppe hat sich offenbar wieder auf ihre Kerngeschäftsfelder verlagert.

Für heutige Käufer sind beide Objekte reife Gebäude mit voll etablierter Betriebshistorie und keine aktive Pipeline, aus der man eine neue Phase auswählt. Ein Gespräch über diesen Namen am Markt dreht sich heute fast immer um den Wiederverkauf und nicht um Off-plan.

Was das für zwei unterschiedliche Lagen bedeutet

Das Gebäude in der Marina bewegt sich in der Logik eines dichten, umkämpften Miet- und Wiederverkaufsmarktes, in dem die ingenieurtechnische Qualität der Systeme direkt in die Service Charge und damit in die Nettorendite des Vermieters einfließt. Das Gebäude auf der Palm bringt Kosten mit sich, die für eine Strandlage typisch sind – Gebühren des Inselviertels laut Masterplan und erhöhte Anforderungen an Fassaden- und Technikwartung durch die Seeluft.

In beiden Fällen spricht die ingenieurtechnische Herkunft des Developers für ein berechenbareres Langzeitverhalten der Systeme – das ist aber eine Hypothese, die man mit einer technischen Begutachtung der konkreten Einheit prüfen sollte, statt sich auf den Namen des Mutterkonzerns zu verlassen.

Der Wiederverkaufsmarkt

Beide Adressen haben eine lange, im Register vollständig überprüfbare Geschichte von Verkäufen, Vermietungen und Service Charges – genug Daten für eine unabhängige Bewertung, die Stärke eines gereiften Objekts in etablierter Lage. Die Schwäche ist der bei einem Gebäude dieses Alters typische Bedarf an größeren Erneuerungen einiger technischer Systeme, der getrennt vom Gesamtverlauf der Preise bewertet werden sollte.

Die Bereitschaft der Banken zur Hypothekenvergabe ist bei Objekten dieses Alters meist geringer als bei Neubauten, besonders bei nicht ansässigen Käufern, und das sollte man zu Beginn des Geschäfts klären und nicht erst nach Einigung auf den Preis.

Wie ich mit seinen Objekten arbeite

Bei jedem Gebäude dieses Developers sehe ich mir zuerst an, was sich hinter den Wänden verbirgt – eine technische Begutachtung von Technikräumen, Kältemaschinen und Pumpstationen, denn hier muss sich die behauptete Stärke der Gruppe in der Ausführungsqualität zeigen und nicht in der Ausstattung oder der Lobby. Von dort hole ich die Service-Charge-Historie mehrerer Jahre und die Protokolle der Eigentümergemeinschaft.

Beim Objekt auf der Palm prüfe ich zusätzlich die Gebühren des Masterplan-Viertels auf die eigene Service Charge des Gebäudes sowie den Zugang zur Strandinfrastruktur, der oft als gesonderter Posten läuft und im ersten vom Verkäufer genannten Betrag nicht enthalten ist.

Hinter dem Namen steht kein Wohnungsbau-Developer, sondern ein Ingenieur- und Handelsimperium, für das Immobilien eines von Dutzenden Geschäften ist und keine Priorität. Das gibt dem Gebäude finanziellen Rückhalt, bedeutet aber keine aktive laufende Pipeline neuer Wohnprojekte: Bewerten Sie das konkrete Objekt und seine Technik und nicht die Größe der Gruppe insgesamt.

Häufige Fragen

Gibt es Rabatte auf Immobilien von ETA Star?

Derzeit führt die Datenbank 1 Objekt dieses Developers, das unter dem Marktpreis angeboten wird, der größte Abschlag beträgt 4 %. Das ist keine Aktion von ETA Star: Preise unter dem Markt kommen von Privatverkäufern beim Wiederverkauf oder bei der Abtretung, die schnell aussteigen müssen. Die Höhe des Rabatts legt ein Algorithmus im Vergleich zu ähnlichen Objekten fest; kein Makler trägt sie von Hand ein.

Welche Projekte baut ETA Star?

Oben auf dieser Seite: 2 Projekte von ETA Star aus unserem Katalog, jeweils mit Pass zu Stockwerken, Einheiten, Übergabe und Schlafzimmern. Die Viertel mit den meisten Objekten sind unter „Wo gebaut wird“ zusammengefasst. Objekte im Verkauf stehen, wenn es welche gibt, direkt unter dem Projekt.

Soll ich direkt bei ETA Star kaufen oder über einen Makler?

Finanziell gibt es keinen Unterschied: Beim Off-plan-Kauf zahlt ETA Star den Makler und nicht Sie, ein Anruf direkt im Vertrieb spart also nichts. Der Unterschied liegt in der Sichtweise – das Vertriebsteam des Developers verkauft nur die eigenen Gebäude und wird nicht erwähnen, dass dieselbe Wohnung nebenan weniger kostet oder dieses Projekt später übergeben wird. Beim Wiederverkauf und bei der Abtretung beträgt die Provision üblicherweise 2 % zuzüglich Mehrwertsteuer.

Lohnt sich ein Kauf bei ETA Star

Es kommt darauf an, was Sie kaufen und warum. Schicken Sie mir Ihr Budget und die Aufgabe, die das Objekt erfüllen soll – ich sage Ihnen, welche Projekte dieses Developers jetzt sinnvoll sind und an welchen ich vorbeigehen würde.