ETA Star

Mieszkaniowe ramię ogromnego, wielobranżowego konglomeratu, który przez dziesięciolecia wyrósł z rodzinnej spółki partnerskiej na imperium handlowo-inżynieryjne — nieruchomości to tu tylko jedna z linii biznesowych obok motoryzacji, ubezpieczeń, lotnictwa i przemysłu.

• Inżynieryjna jakość instalacji budynku
• Lokalizacja w Marinie lub na Palmie w cenach rynku wtórnego
• Odporność finansowa dużej grupy stojącej za nazwą
• Nie dla kupujących szukających aktywnego portfela projektów mieszkaniowych

Firma w skrócie

Początki grupy

spółka partnerska założona w 1973 roku przez Al Ghurair Group i rodzinny kapitał B.S. Abdur Rahmana

Skala grupy

dziesiątki tysięcy pracowników w ponad dwudziestu krajach, przychody grupy liczone w miliardach dolarów

Ramię deweloperskie

ETA Star Property Developers powstało w 2004 roku

Mieszkania w Dubaju

23 Marina w Dubai Marina oraz Grandeur Residences na półksiężycu Palmy

Jakim deweloperem jest ta firma

Czym naprawdę jest

ETA Star nie jest samodzielną firmą deweloperską, lecz mieszkaniowym ramieniem ogromnego konglomeratu, który wyrósł z partnerstwa dwóch rodzinnych firm jeszcze w latach siedemdziesiątych ubiegłego wieku i od tego czasu stał się strukturą obecną w dziesiątkach krajów, działającą we wszystkim, od motoryzacji i produkcji przemysłowej po ubezpieczenia, lotnictwo i energetykę. Sama linia deweloperska pojawiła się w tej strukturze znacznie później, w latach 2000., jako jeden ze sposobów wykorzystania zgromadzonego przez grupę kapitału inżynieryjnego i handlowego.

Dla kupującego oznacza to, że za konkretnym budynkiem mieszkalnym nie stoi deweloper skupiony na jednym zadaniu i stawiający wszystko na jeden projekt, lecz niewielka część znacznie większej i dużo bardziej zdywersyfikowanej struktury. Kłopoty finansowe w segmencie mieszkaniowym niekoniecznie oznaczają kłopoty całej grupy — i równie dobrze skala grupy nie gwarantuje, że linia mieszkaniowa ma w niej najwyższy priorytet.

Rodowód inżynieryjny, a nie mieszkaniowy

W odróżnieniu od deweloperów, których podstawowym biznesem są same nieruchomości mieszkaniowe, ta grupa weszła w działalność deweloperską z inżynierii, przemysłowego wykonawstwa i handlu. Zostawia to widoczny ślad w produkcie: siłą takich firm zwykle nie jest marketing ani sprzedaż, lecz to, co ukryte za ścianami — instalacje budynku, wentylacja, projekt chłodzenia — które przez dziesięciolecia decydują o kosztach utrzymania budynku znacznie bardziej niż marmur w holu.

Odwrotną stroną tego samego pochodzenia jest to, że budownictwo mieszkaniowe nigdy nie było tu głównym biznesem grupy — raczej logicznym rozszerzeniem jej kompetencji inżynieryjnych i handlowych na nowy rynek. Warto to wiedzieć z góry: można nie znaleźć dedykowanego działu obsługi kupujących indywidualnych, jaki zwykle budują deweloperzy, dla których nieruchomości są jedyną działalnością.

Gdzie i kiedy budowała mieszkania w Dubaju

Oba mieszkaniowe adresy firmy w Dubaju — w Marinie i na półksiężycu Palmy — należą do tej samej wczesnej fali zabudowy w tych lokalizacjach, kiedy grupa aktywnie inwestowała zgromadzony kapitał w nieruchomości u szczytu pierwszego dubajskiego boomu budowlanego. Od tamtej pory w mieście nie było pod tą nazwą żadnych znaczących nowych premier mieszkaniowych — zainteresowanie grupy wydaje się wróciło do jej podstawowych linii biznesowych.

Dla dzisiejszego kupującego oba obiekty to dojrzałe budynki z w pełni ukształtowaną historią eksploatacji, a nie aktywny portfel, z którego można wybrać nową fazę. Rozmowa o tej nazwie na rynku dziś niemal zawsze dotyczy rynku wtórnego, a nie off-plan.

Co to oznacza dla dwóch różnych lokalizacji

Budynek w Marinie funkcjonuje w logice gęstego, konkurencyjnego rynku najmu i odsprzedaży, gdzie inżynieryjna jakość instalacji przekłada się bezpośrednio na opłatę serwisową, a w konsekwencji na rentowność netto właściciela wynajmującego. Budynek na Palmie dodaje koszty specyficzne dla lokalizacji przy plaży — opłaty dzielnicy w ramach masterplanu wyspy oraz podwyższone wymagania utrzymania fasady i instalacji z powodu morskiego powietrza.

W obu przypadkach inżynieryjny rodowód dewelopera działa jako argument za bardziej przewidywalnym zachowaniem instalacji w długim okresie — ale to hipoteza, którą warto zweryfikować ekspertyzą techniczną konkretnego lokalu, a nie przyjmować na wiarę na podstawie nazwy grupy macierzystej.

Rynek wtórny

Oba adresy mają długą, w pełni weryfikowalną w rejestrze historię sprzedaży, najmu i opłat serwisowych — wystarczającą ilość danych do niezależnej wyceny, co jest atutem dojrzałego obiektu w ugruntowanej lokalizacji. Słabą stroną jest typowa w budynku w tym wieku potrzeba gruntownej odnowy niektórych instalacji, którą należy ocenić osobno, niezależnie od ogólnej historii cen.

Chęć banków do udzielania kredytów hipotecznych na nieruchomości w tym wieku bywa mniejsza niż w przypadku nowych budynków, zwłaszcza dla kupujących niebędących rezydentami, i warto to potwierdzić na początku transakcji, a nie po uzgodnieniu ceny.

Jak pracuję z jego nieruchomościami

Przy każdym budynku tego dewelopera najpierw patrzę na to, co ukryte za ścianami — ekspertyza techniczna obejmuje maszynownie, agregaty chłodnicze i pompownie, ponieważ właśnie tam deklarowana siła grupy powinna się ujawnić w jakości wykonania, a nie w wykończeniu czy holu. Następnie pobieram historię opłat serwisowych z kilku lat oraz protokoły zebrań stowarzyszenia właścicieli.

W przypadku nieruchomości na Palmie osobno sprawdzam opłaty dzielnicy z masterplanu, doliczane do opłaty serwisowej samego budynku, oraz dostęp do infrastruktury plażowej, który często jest odrębną pozycją i nie wchodzi w pierwszą kwotę podawaną przez sprzedającego.

Za tą nazwą nie stoi deweloper mieszkaniowy, lecz imperium inżynieryjno-handlowe, dla którego nieruchomości to jeden z kilkudziesięciu biznesów, a nie priorytet. Daje to budynkowi oparcie finansowe, ale nie oznacza aktywnego bieżącego portfela nowych projektów mieszkaniowych: należy oceniać konkretną nieruchomość i jej instalacje, a nie skalę grupy jako całości.

Najczęstsze pytania

Czy nieruchomości ETA Star są dostępne ze zniżką?

Obecnie w bazie znajduje się 1 oferta tego dewelopera z ceną poniżej rynkowej, przy czym największa obniżka wynosi 4 %. To nie promocja ETA Star: ceny poniżej rynku pochodzą od prywatnych sprzedających na rynku wtórnym lub przy cesji, którzy potrzebują szybkiego wyjścia. Wysokość zniżki ustala algorytm w odniesieniu do porównywalnych nieruchomości; żaden broker nie wpisuje jej ręcznie.

Jakie projekty buduje ETA Star?

Powyżej na tej stronie: 2 projekty ETA Star z naszego katalogu, każdy z paszportem obejmującym kondygnacje, lokale, termin oddania i sypialnie. Dzielnice z największą liczbą jego ofert zgrupowano w bloku „Gdzie budują”. Oferty dostępne w sprzedaży, jeśli są, znajdują się bezpośrednio pod projektem.

Czy kupować od ETA Star bezpośrednio, czy przez brokera?

Pod względem pieniędzy nie ma różnicy: przy off-plan broker jest opłacany przez ETA Star, a nie przez Państwa, więc telefon bezpośrednio do biura sprzedaży niczego nie oszczędza. Różni się natomiast punkt widzenia — dział sprzedaży dewelopera sprzedaje wyłącznie własne budynki i nie wspomni, że ten sam lokal obok kosztuje mniej ani że ten projekt zostanie oddany później. Przy odsprzedaży i cesji prowizja wynosi standardowo 2 % plus VAT.

Czy warto kupić od ETA Star

To zależy od tego, co Państwo kupują i po co. Proszę przesłać budżet i zadanie, jakie ma spełnić zakup — powiem, które projekty tego dewelopera mają dziś sens, a które bym ominął.