ETA Star

Il braccio residenziale di un vasto conglomerato multisettoriale, cresciuto in decenni da una società di famiglia fino a diventare un impero commerciale e di ingegneria: qui l’immobiliare è solo una linea d’attività tra automotive, assicurazioni, aviazione e industria.

• Qualità ingegneristica degli impianti dell’edificio
• Una posizione alla Marina o sulla Palm a prezzi da rivendita
• La solidità finanziaria di un grande gruppo alle spalle del nome
• Non adatto a chi cerca una pipeline residenziale attiva

L’azienda in breve

Origini del gruppo

una partnership costituita nel 1973 tra Al Ghurair Group e il capitale di famiglia di B.S. Abdur Rahman

Dimensioni del gruppo

decine di migliaia di dipendenti in più di venti paesi, con ricavi di gruppo nell’ordine dei miliardi di dollari

Braccio immobiliare

ETA Star Property Developers è stata costituita nel 2004

Residenze a Dubai

23 Marina a Dubai Marina e Grandeur Residences sul crescente della Palm

Che tipo di developer è

Cos’è davvero

ETA Star non è una società di sviluppo autonoma ma il braccio residenziale di un enorme conglomerato nato negli anni Settanta dalla partnership di due imprese di famiglia e diventato poi una struttura presente in decine di paesi, attiva in tutto, dalle automobili alla produzione industriale, dalle assicurazioni all’aviazione e all’energia. La linea immobiliare è comparsa all’interno di questa struttura molto più tardi, negli anni Duemila, come uno dei modi per impiegare il capitale ingegneristico e commerciale accumulato dal gruppo.

Per l’acquirente significa che dietro un edificio residenziale specifico non c’è un developer monotematico che punta tutto su un solo progetto, ma una piccola parte di una struttura molto più grande e diversificata. Le difficoltà finanziarie nel segmento residenziale non significano necessariamente difficoltà per l’intero gruppo e, allo stesso modo, la dimensione del gruppo non garantisce che la linea residenziale abbia al suo interno la massima priorità.

Una matrice ingegneristica, non residenziale

A differenza dei developer il cui core business è l’immobiliare residenziale stesso, questo gruppo è arrivato allo sviluppo dall’ingegneria, dagli appalti industriali e dal commercio. Ciò lascia un segno visibile sul prodotto: il punto di forza di queste aziende di solito non è il marketing o la vendita, ma ciò che sta dietro le pareti, cioè gli impianti dell’edificio, la ventilazione, il progetto del raffrescamento, che determinano il costo di gestione dell’edificio per decenni molto più del marmo nella hall.

Il rovescio della stessa origine è che lo sviluppo residenziale non è mai stato qui l’attività centrale del gruppo, ma piuttosto un naturale prolungamento delle sue competenze ingegneristiche e commerciali in un mercato nuovo. Vale la pena saperlo subito: potrebbe non trovare quel servizio dedicato agli acquirenti privati che di solito costruiscono i developer per i quali l’immobiliare è l’unica attività.

Dove e quando ha costruito residenze a Dubai

Entrambi gli indirizzi residenziali dell’azienda a Dubai, alla Marina e sul crescente della Palm, appartengono alla stessa prima ondata di sviluppo in quelle località, quando il gruppo investiva attivamente in immobili il capitale accumulato al culmine del primo boom edilizio di Dubai. Da allora in città non ci sono stati nuovi lanci residenziali di rilievo con questo nome: l’interesse del gruppo sembra essere tornato alle sue linee di business principali.

Per l’acquirente di oggi entrambi gli immobili sono edifici maturi, con uno storico di gestione ormai consolidato, e non una pipeline attiva tra cui scegliere una nuova fase. Una conversazione con questo nome sul mercato oggi riguarda quasi sempre la rivendita, non l’off-plan.

Cosa significa per due località diverse

L’edificio della Marina opera nella logica di un mercato fitto e competitivo degli affitti e delle rivendite, dove la qualità ingegneristica degli impianti incide direttamente sulle spese condominiali e, di conseguenza, sul rendimento netto per il proprietario. L’edificio della Palm aggiunge i costi tipici di una posizione sulla spiaggia: gli oneri del distretto del masterplan dell’isola e le maggiori esigenze di manutenzione di facciata e impianti dovute all’aria di mare.

In entrambi i casi la matrice ingegneristica del developer funziona come argomento a favore di un comportamento degli impianti più prevedibile nel lungo periodo, ma è un’ipotesi da verificare con una perizia tecnica della singola unità, non da accettare sulla fiducia in base al nome della capogruppo.

Il mercato della rivendita

Entrambi gli indirizzi hanno uno storico lungo, interamente verificabile nel registro, di vendite, affitti e spese condominiali: dati sufficienti per una valutazione indipendente, che è un punto di forza di un asset maturo in una località consolidata. Il punto debole è la tipica necessità, in un edificio di questa età, di rinnovare in modo importante alcuni impianti, da valutare separatamente rispetto allo storico complessivo dei prezzi.

L’appetito delle banche per i mutui su immobili di questa età tende a essere inferiore rispetto alle nuove costruzioni, soprattutto per gli acquirenti non residenti, ed è bene accertarlo all’inizio della trattativa, non dopo aver concordato il prezzo.

Come lavoro con i suoi immobili

Per qualsiasi edificio di questo developer guardo prima ciò che sta dietro le pareti: una perizia tecnica che comprenda locali tecnici, chiller e stazioni di pompaggio, perché è lì che il punto di forza dichiarato del gruppo dovrebbe emergere nella qualità di esecuzione, non nelle finiture o nella hall. Da lì recupero diversi anni di storico delle spese condominiali e dei verbali dell’associazione dei proprietari.

Per l’immobile della Palm controllo separatamente gli oneri del distretto del masterplan, che si sommano alle spese condominiali dell’edificio, e l’accesso alle infrastrutture della spiaggia, che spesso è una voce separata e non è compreso nella prima cifra indicata dal venditore.

Dietro il nome non c’è un developer residenziale ma un impero di ingegneria e commercio per il quale l’immobiliare è una delle decine di attività, non una priorità. Questo dà all’edificio un sostegno finanziario, ma non significa che ci sia una pipeline attuale di nuovi progetti residenziali: valuti l’immobile specifico e la sua ingegneria, non la dimensione del gruppo nel suo complesso.

Domande frequenti

Ci sono sconti sugli immobili ETA Star?

Al momento il database contiene 1 lotto di questo developer con prezzo inferiore al mercato, con lo sconto massimo del 4 %. Non è una promozione di ETA Star: i prezzi sotto il mercato vengono da privati che vendono in rivendita o in cessione e hanno bisogno di uscire in fretta. Un algoritmo calcola l’entità dello sconto rispetto a immobili comparabili; nessun broker lo inserisce a mano.

Quali progetti sta realizzando ETA Star?

Qui sopra in questa pagina: 2 progetti di ETA Star dal nostro catalogo, ciascuno con una scheda che riporta piani, unità, consegna e camere. I distretti con il maggior numero dei suoi lotti sono raggruppati sotto «Dove costruisce». I lotti in vendita, quando ce ne sono, si trovano subito sotto il progetto.

Conviene comprare da ETA Star direttamente o tramite un broker?

Dal punto di vista economico non cambia nulla: nell’off-plan il broker è pagato da ETA Star, non da Lei, quindi rivolgersi direttamente all’ufficio vendite non fa risparmiare nulla. Cambia invece la prospettiva: il team commerciale del developer vende soltanto i propri edifici e non Le dirà che la stessa unità costa meno nell’edificio accanto o che questo progetto viene consegnato più tardi. Nella rivendita e nella cessione la commissione è quella consueta del 2 % più IVA.

Vale la pena acquistare da ETA Star

Dipende da cosa acquista e perché. Mi invii il Suo budget e il compito che l’immobile deve svolgere: Le dirò quali progetti di questo developer hanno senso adesso e quali lascerei passare.