Muraba

Ein Boutique-Entwickler, der nicht jedes Jahr ein Gebäude, sondern alle paar Jahre ein architektonisches Statement realisiert – und beide großen Projekte wurden von internationalen Architekturbüros der Spitzenklasse entworfen und nicht von üblichen lokalen Beratern.

• Einzigartige Architektur statt eines Standardturms
• Ein Käufer, für den Design schwerer wiegt als die Geschwindigkeit des Einzugs
• Eine lange Haltedauer bei einem teuren Objekt
• Nichts für Investoren, die schnellen Umschlag und hohe Marktliquidität brauchen

Das Unternehmen in Kürze

Gegründet

2014

Muraba Residences, Palm Jumeirah

2017 fertiggestellt – 46 Wohnungen und 4 Townhouses an der Ostspitze des Palm Crescent

Muraba Veil, Al Wasl

im Bau – 131 Einheiten, entworfen vom spanischen Büro RCR Arquitectes (Pritzker-Preisträger)

Was für ein Entwickler das ist

Wer das ist und was das Prinzip ist

Muraba ist kein Massenmarkt-Entwickler, sondern ein Unternehmen, das sich bewusst für Qualität statt Häufigkeit entschieden hat: nicht Dutzende Projekte, sondern eine Handvoll, die jeweils den Rang eines architektonischen Ereignisses anstreben und nicht bloß ein neues Gebäude im Katalog sein wollen. Seit seiner Gründung hat das Unternehmen nur ein großes Projekt fertiggestellt und baut ein zweites – eine bewusste Strategie, keine Trägheit.

Die praktische Folge für Käufer: Das übliche Fließband aus Standardgrundrissen und serieller Ausstattung dieses Entwicklers werden Sie nicht finden. Stattdessen ein einzigartiges Produkt, bei dem jedes Projekt in der Architekturszene für sich diskutiert und nicht einfach als weiterer Eintrag im Angebot an Makler verkauft wird.

Architektur als Kernwert, nicht als Dekoration

Beide großen Projekte des Unternehmens wurden von internationalen Architekturbüros der Spitzenklasse entworfen und nicht von hauseigenen oder üblichen lokalen Beratern, die ein Massenmarkt-Entwickler gewöhnlich beauftragt. Das ist ein grundlegend anderer Ansatz bei der Preisbildung: Der Käufer zahlt nicht für Quadratmeter mit einem Lagezuschlag, sondern für einen bestimmten Namen in der Architektur und einen einzigartigen Entwurf, den man im Nachbargebäude nicht kaufen kann.

Auf einem Markt, auf dem die überwiegende Mehrheit der Projekte nach Standardvorlagen lokaler Ingenieurbüros gebaut wird, ist das selten, und es erklärt, warum der Entwickler so wenige Projekte hat: Architektur auf diesem Niveau braucht Planungs- und Genehmigungszeit, die ein Massenmarkt-Entwickler üblicherweise nicht in seinen Zeitplan einrechnen will.

Das Produkt ist keine Wohnung, sondern eine Position an der teuersten Küste der Stadt

Das erste große Projekt des Unternehmens nahm die Ostspitze der Palm Jumeirah ein – eine Lage, in der das Angebot durch die Form der Insel selbst physisch begrenzt ist und nicht durch die Nachfrage. Das zweite entsteht in Al Wasl, einem weiteren der teuersten Niedrigbau-Korridore der Stadt. Beide Standortentscheidungen sagen dasselbe: Das Unternehmen erschließt keine aufstrebenden Viertel wegen des Volumens, sondern wählt Grundstücke, auf denen die Knappheit des Landes die Preisarbeit von selbst leistet, ohne Zutun des Entwicklers.

Der Umfang nach Zahl der Einheiten bleibt klein – Dutzende, nicht Hunderte Wohnungen pro Projekt. Damit bleibt jedes einzelne Gebäude auch im Maßstab der Stadt ein seltenes Objekt und eines von nicht vielen vergleichbaren Angeboten im selben Viertel.

Was das für Liquidität und Eigentum bedeutet

Ein einzigartiges Produkt mit geringem Volumen funktioniert anders als Massenwohnungsbau: Für ein solches Objekt gibt es per Definition weniger Käufer, doch auch das Angebot am Markt ist dünner, sodass der Preis nicht von der Umschlagsgeschwindigkeit getragen wird, sondern von der Knappheit vergleichbarer Alternativen. Dies ist ein Objekt für eine lange Haltedauer, nicht für einen schnellen Wiederverkauf, der auf einen Strom ähnlicher Käufer setzt.

Beim Wiederverkauf gibt es für ein solches Gebäude meist nur wenige vergleichbare Transaktionen – die Einzigartigkeit, die beim Einstieg zugunsten des Käufers wirkt, erschwert die Preisfindung beim Ausstieg. Hier ist es besonders wichtig, sich auf konkrete registrierte Transaktionen im selben Gebäude zu stützen und nicht auf den allgemeinen Trend im Viertel, der die Besonderheiten eines architektonischen Objekts möglicherweise nicht widerspiegelt.

Was vor dem Kauf zu prüfen ist

Der tatsächliche Baufortschritt des zweiten Projekts im Vergleich zum angegebenen Zeitplan – kleinserielle, architektonisch anspruchsvolle Gebäude geraten häufiger in Verzug als Standardbauten, wegen der Komplexität des Entwurfs selbst und der nicht standardisierten Technik. Dazu die Bedingungen der Nebenkosten (Service Charge) und die Gebäudeverwaltung nach der Übergabe – einzigartige Architektur bedeutet oft auch höhere Instandhaltungskosten für Fassade und Gemeinschaftsflächen.

Die Transaktionshistorie des bereits fertiggestellten Projekts auf der Palm – wie sich Preis und Vermarktungsdauer beim Wiederverkauf eines einzigartigen Objekts an diesem konkreten Standort verhalten. Die genaue Liste der im Preis enthaltenen Materialien und Ausstattung – bei einem einzigartigen Projekt kostet die Lücke zwischen angegebener und tatsächlicher Ausführung mehr als im Massenmarkt.

Wie ich mit seinen Objekten arbeite

Einem Kunden, der ein Projekt dieses Entwicklers in Betracht zieht, erkläre ich sofort den Unterschied zwischen dem Kauf von Quadratmetern und dem Kauf eines architektonischen Objekts: Die zweite Logik bedeutet einen anderen Anlagehorizont und andere Liquiditätserwartungen beim Ausstieg. Wenn den Kunden gerade diese Einzigartigkeit und der Ruf des Architekten angezogen haben, zeige ich, wie sich der Name des Büros im Projekt tatsächlich niederschlägt und nicht nur als Zeile in der Marketingbroschüre.

Während des Baus des zweiten Projekts beobachte ich das Tempo genauer als sonst – komplexe Architektur erhöht das Verzögerungsrisiko, und der Käufer eines einzigartigen Objekts zahlt üblicherweise gerade für die Ausführung einen Aufpreis, nicht nur für die Adresse. Einem Kunden, der mit einem schnellen Ausstieg rechnet, sage ich offen, dass dieser Entwickler nicht der richtige ist, und biete Alternativen mit tieferer Wiederverkaufshistorie an, bei denen die Umschlagsgeschwindigkeit wichtiger ist als die Architektur.

Das einzigartige Format ist zugleich Stärke und Liquiditätsgrenze. Das Unternehmen hat wenige Projekte im Abstand von Jahren, sodass sich Wiederverkaufsstatistiken für ein konkretes Gebäude nur langsam ansammeln. Kaufen Sie bei diesem Entwickler wegen der Architektur und für eine lange Haltedauer, nicht in der Erwartung eines schnellen, planbaren Ausstiegs in zwei oder drei Jahren – der Pool vergleichbarer Transaktionen zur Preisbildung eines solchen Wiederverkaufs wird klein sein.

Häufige Fragen

Ist Muraba ein zuverlässiger Entwickler?

Gegründet: 2014. Ein Entwickler wird anhand des offenen Registers des Land Department geprüft und nicht anhand einer Broschüre: Es zeigt den Lizenzstatus, den Baufortschritt jedes Projekts und das registrierte Treuhandkonto (Escrow). Beim Off-plan-Kauf fließt das Geld des Käufers auf dieses Konto unter Aufsicht der RERA und wird nach verifizierten Bauabschnitten freigegeben. Das vollständige Dossier steht im Beitrag oben.

Sollte ich bei Muraba direkt oder über einen Makler kaufen?

Für einen Off-plan-Käufer ist der Preis identisch, da der Entwickler die Provision des Maklers trägt. Der direkte Weg zu Muraba ist daher nicht günstiger, und die Auswahl dort beschränkt sich auf die eigenen Projekte – einen Vergleich mit Nachbargebäuden oder eine offene Einschätzung der Übergabetermine bekommen Sie nicht. Beim Wiederverkauf und bei der Abtretung ist die Provision üblich: 2 % zuzüglich Mehrwertsteuer.

Lohnt sich ein Kauf bei Muraba

Das hängt davon ab, was Sie kaufen und warum. Beschreiben Sie Budget und Ziel – ich zeige Ihnen, welche Gebäude dieses Entwicklers heute gerechtfertigt sind und welche man besser lässt.