Muraba

Uno sviluppatore boutique che non lancia un edificio all'anno, ma una dichiarazione architettonica ogni pochi anni: entrambi i suoi progetti principali sono stati disegnati da studi internazionali di primo livello e non da consulenti locali standard.

• Un'architettura unica anziché una torre standard
• Un acquirente per cui il design conta più della rapidità di trasferimento
• Una lunga detenzione di un asset costoso
• Non adatto a un investitore che cerca un rapido ricambio e una liquidità di massa

L'azienda in breve

Fondata

2014

Muraba Residences, Palm Jumeirah

consegnato nel 2017: 46 appartamenti e 4 townhouse sulla punta orientale della Palm Crescent

Muraba Veil, Al Wasl

in costruzione: 131 unità, progettate dallo studio spagnolo RCR Arquitectes (vincitori del Premio Pritzker)

Che tipo di sviluppatore è

Chi è e qual è il principio

Muraba non è uno sviluppatore di massa, ma un'azienda che ha scelto deliberatamente la qualità rispetto alla frequenza: non decine di progetti, ma una manciata, ciascuno con l'ambizione di essere un evento architettonico e non semplicemente un nuovo edificio a catalogo. Dalla fondazione l'azienda ha consegnato un solo grande progetto e ne sta costruendo un secondo: una strategia voluta, non lentezza.

La conclusione pratica per l'acquirente: qui non troverete la consueta catena di montaggio di planimetrie standard e finiture in serie. Troverete invece un prodotto unico, in cui ogni progetto è discusso dalla comunità architettonica per il suo valore, e non venduto ai broker come una voce qualsiasi dell'elenco.

L'architettura come asset centrale, non come decorazione

Entrambi i progetti principali dell'azienda sono stati disegnati da studi internazionali di primo livello, e non dai consulenti interni o locali standard che uno sviluppatore di massa di solito ingaggia. È un approccio radicalmente diverso alla formazione del prezzo: l'acquirente non paga i metri quadrati con un sovrapprezzo di location, ma un nome preciso dell'architettura e un progetto irripetibile che non si può comprare nell'edificio accanto.

In un mercato in cui la stragrande maggioranza dei progetti è costruita secondo modelli standard di studi di ingegneria locali, è una rarità, e spiega perché lo sviluppatore abbia così pochi progetti: un'architettura di questo livello richiede tempi di progettazione e approvazione che uno sviluppatore di massa di solito non vuole inserire nel proprio calendario.

Il prodotto non è un appartamento, ma una posizione sulla costa più costosa della città

Il primo grande progetto dell'azienda occupa la punta orientale di Palm Jumeirah: un luogo in cui l'offerta è fisicamente limitata dalla forma stessa dell'isola, non dalla domanda. Il secondo è in costruzione ad Al Wasl, un altro dei corridoi low-rise più costosi della città. Entrambe le scelte di localizzazione dicono la stessa cosa: l'azienda non entra nei distretti emergenti per il volume, ma sceglie aree in cui la scarsità di terreno fa da sola il lavoro sul prezzo, senza sforzi dello sviluppatore.

La scala in numero di unità resta ridotta: decine, non centinaia, di appartamenti per progetto. Questo significa che ogni singolo edificio rimane un asset raro anche su scala cittadina, e non una delle tante offerte comparabili dello stesso distretto.

Che cosa significa per la liquidità e per la proprietà

Un prodotto unico e di volume ridotto funziona diversamente dall'edilizia residenziale di massa: per definizione esistono meno acquirenti per un asset simile, ma anche l'offerta sul mercato è più sottile, quindi il prezzo regge non sulla velocità di ricambio ma sulla scarsità di alternative comparabili. È un asset per una detenzione lunga, non per una rivendita rapida che punta su un flusso di acquirenti simili.

Nella rivendita, le transazioni comparabili per un edificio simile sono di solito poche: l'unicità che gioca a favore dell'acquirente all'ingresso rende più difficile la determinazione del prezzo all'uscita. Qui è particolarmente importante basarsi su transazioni registrate specifiche dello stesso edificio, e non sull'andamento generale del distretto, che può non riflettere le specificità di un oggetto architettonico.

Che cosa verificare prima di acquistare

Lo stato effettivo di costruzione del secondo progetto rispetto al calendario dichiarato: gli edifici a lotto ridotto e architettonicamente complessi accumulano ritardi rispetto al piano più spesso di quelli standard, a causa della complessità del progetto stesso e dell'ingegneria non standard. Le condizioni delle spese di gestione (service charge) e la gestione dell'edificio dopo la consegna: un'architettura unica spesso comporta anche costi di manutenzione più elevati per facciata e aree comuni.

Lo storico delle transazioni del progetto della Palm già consegnato: come si comportano prezzo e tempi di vendita nella rivendita di un asset unico in quella specifica location. L'elenco esatto dei materiali e delle finiture incluse nel prezzo: in un progetto unico, il divario tra esecuzione dichiarata ed effettiva costa più che nel mercato di massa.

Come lavoro con i suoi immobili

Per un cliente che valuta un progetto di questo sviluppatore, spiego subito la differenza tra comprare metri quadrati e comprare un oggetto architettonico: la seconda logica implica un orizzonte di detenzione diverso e aspettative di liquidità diverse all'uscita. Se a richiamare il cliente è proprio questa unicità e la reputazione dell'architetto, gli mostro come il nome dello studio si manifesta davvero nel progetto, e non solo come una riga nel brochure di marketing.

Durante la costruzione del secondo progetto seguo il ritmo dei lavori con più attenzione del solito: un'architettura complessa aumenta il rischio di ritardi, e chi acquista un asset unico paga di norma un premio proprio per l'esecuzione, non solo per l'indirizzo. A un cliente che conta su un'uscita rapida dico chiaramente che questo sviluppatore non è adatto e propongo alternative con uno storico di rivendita più ampio, dove la velocità di ricambio conta più dell'architettura.

Il formato unico è insieme un punto di forza e un limite di liquidità. L'azienda ha pochi progetti, distanziati di anni, quindi le statistiche di rivendita di ogni singolo edificio si accumulano lentamente. Acquistate da questo sviluppatore per l'architettura e per una detenzione lunga, non aspettandovi un'uscita rapida e prevedibile in due o tre anni: il bacino di transazioni comparabili per determinare il prezzo di una rivendita sarà ridotto.

Domande frequenti

Muraba è uno sviluppatore affidabile?

Fondata: 2014. Uno sviluppatore si verifica sul registro aperto del Land Department, non sul brochure: vi sono indicati lo stato della licenza, l'avanzamento dei lavori di ogni progetto e il conto escrow registrato. Nell'off-plan il denaro dell'acquirente confluisce su quel conto sotto la supervisione della RERA e viene sbloccato a fronte di tappe verificate. Il dossier completo è nella scheda qui sopra.

Conviene acquistare da Muraba direttamente o tramite un broker?

Per chi acquista off-plan il prezzo è identico, perché è lo sviluppatore a coprire la commissione del broker. Rivolgersi direttamente a Muraba non costa quindi di meno, e la scelta si limita ai suoi progetti: non otterrete un confronto con gli edifici vicini né un parere franco sulle date di consegna. Nella rivendita e nella cessione la commissione è quella standard: 2% più IVA.

Vale la pena acquistare Muraba

Dipende da che cosa si acquista e perché. Descrivetemi il budget e l'obiettivo: vi indicherò quali edifici di questo sviluppatore sono giustificati oggi e quali è meglio lasciare stare.