Muraba

Butikowy deweloper, który wypuszcza nie budynek rocznie, lecz jedną deklarację architektoniczną co kilka lat — oba jego duże projekty zaprojektowały czołowe międzynarodowe pracownie architektoniczne, a nie standardowi lokalni konsultanci.

• Jednostkowa architektura zamiast standardowej wieży
• Kupujący, dla którego projekt ważniejszy jest niż szybkość wprowadzenia się
• Długie utrzymanie drogiego aktywa
• Nie dla inwestora, który potrzebuje szybkiej rotacji i masowej płynności

Firma w skrócie

Założona

2014

Muraba Residences, Palm Jumeirah

oddany w 2017 roku — 46 apartamentów i 4 domy szeregowe na wschodnim krańcu Palm Crescent

Muraba Veil, Al Wasl

w budowie — 131 lokali, projekt hiszpańskiej pracowni RCR Arquitectes (laureatów Nagrody Pritzkera)

Jakim deweloperem jest ta firma

Kim jest i jaka jest zasada

Muraba nie jest deweloperem masowym, lecz firmą, która świadomie wybrała jakość zamiast częstotliwości: nie dziesiątki projektów, lecz kilka, z których każdy ma aspirować do rangi wydarzenia architektonicznego, a nie po prostu nowego budynku w katalogu. Od założenia firma oddała tylko jeden duży projekt i buduje drugi — to świadoma strategia, a nie powolność.

Praktyczny wniosek dla kupującego: nie znajdzie tu zwykłej taśmy produkcyjnej standardowych układów i seryjnego wykończenia. Zamiast tego jest produkt jednostkowy, w którym każdy projekt jest omawiany w środowisku architektonicznym sam w sobie, a nie sprzedawany brokerom jako kolejna pozycja w ofercie.

Architektura jako główne aktywo, a nie dekoracja

Oba duże projekty firmy zaprojektowały czołowe międzynarodowe pracownie architektoniczne, a nie wewnętrzne biura czy standardowi lokalni konsultanci, których zwykle zatrudnia deweloper masowy. To zasadniczo inne podejście do ceny: kupujący nie płaci za metry kwadratowe z narzutem za lokalizację, lecz za konkretne nazwisko w architekturze i jednostkowy projekt, którego nie kupi się w sąsiednim budynku.

Na rynku, na którym przytłaczająca większość projektów powstaje według standardowych szablonów lokalnych biur inżynieryjnych, jest to rzadkość i wyjaśnia, dlaczego deweloper ma tak niewiele projektów: architektura na tym poziomie wymaga czasu na projektowanie i uzgodnienia, którego deweloper masowy zwykle nie chce wpisywać w swój harmonogram.

Produktem nie jest apartament, lecz pozycja na najdroższym wybrzeżu miasta

Pierwszy duży projekt firmy zajął wschodni kraniec Palm Jumeirah — lokalizację, w której podaż ogranicza fizycznie sam kształt wyspy, a nie popyt. Drugi powstaje w Al Wasl, kolejnym z najdroższych niskich korytarzy zabudowy w mieście. Oba wybory lokalizacji mówią to samo: firma nie wchodzi w rozwijające się dzielnice dla wolumenu, lecz wybiera miejsca, w których niedobór ziemi sam wykonuje pracę cenotwórczą, bez wysiłku dewelopera.

Skala pod względem liczby lokali pozostaje mała — dziesiątki, a nie setki apartamentów na projekt. Dzięki temu każdy konkretny budynek pozostaje rzadkim aktywem nawet w skali miasta, a nie jedną z wielu porównywalnych ofert w tej samej dzielnicy.

Co to oznacza dla płynności i posiadania

Produkt jednostkowy o niskim wolumenie działa inaczej niż mieszkania masowe: z definicji jest mniej kupujących takiego aktywa, ale i podaż na rynku jest cieńsza, więc cena trzyma się nie na szybkości rotacji, lecz na rzadkości porównywalnych alternatyw. To aktywo na długie utrzymanie, a nie na szybką odsprzedaż w oparciu o strumień podobnych kupujących.

Przy odsprzedaży porównywalnych transakcji dla takiego budynku jest zwykle niewiele — jednostkowy charakter, który działa na korzyść kupującego przy wejściu, utrudnia wycenę przy wyjściu. Tu szczególnie ważne jest oparcie się na konkretnych zarejestrowanych transakcjach dla tego samego budynku, a nie na ogólnym trendzie dzielnicy, który może nie odzwierciedlać specyfiki obiektu architektonicznego.

Co sprawdzić przed zakupem

Faktyczny stan budowy drugiego projektu na tle deklarowanego harmonogramu — małoseryjne, architektonicznie złożone budynki opóźniają się względem planu częściej niż standardowe, z powodu samej złożoności projektu i niestandardowej inżynierii. Warunki opłaty serwisowej i zarządzania budynkiem po przekazaniu — jednostkowa architektura często oznacza też wyższe koszty utrzymania elewacji i części wspólnych.

Historia transakcji dla już oddanego projektu na Palm — jak zachowują się cena i czas ekspozycji przy odsprzedaży jednostkowego aktywa w tej konkretnej lokalizacji. Dokładna lista materiałów i wykończenia wliczonych w cenę — przy projekcie jednostkowym różnica między deklarowanym a faktycznym wykonaniem kosztuje więcej niż na rynku masowym.

Jak pracuję z jego nieruchomościami

Klientowi rozważającemu projekt tego dewelopera od razu tłumaczę różnicę między kupnem metrów kwadratowych a kupnem obiektu architektonicznego: druga logika oznacza inny horyzont utrzymania i inne oczekiwania co do płynności przy wyjściu. Jeśli klienta przyciągnął właśnie ten jednostkowy charakter i renoma architekta, pokazuję, jak nazwisko pracowni faktycznie przejawia się w projekcie, a nie tylko jako linijka w broszurze marketingowej.

W trakcie budowy drugiego projektu śledzę tempo uważniej niż zwykle — złożona architektura zwiększa ryzyko opóźnień, a kupujący jednostkowego aktywa zwykle płaci premię właśnie za wykonanie, a nie tylko za adres. Klientowi liczącemu na szybkie wyjście mówię wprost, że ten deweloper nie jest właściwym wyborem, i proponuję alternatywy z głębszą historią odsprzedaży, gdzie szybkość rotacji ważniejsza jest niż architektura.

Format jednostkowy to zarazem siła i ograniczenie płynności. Firma ma niewiele projektów, rozłożonych na lata, więc statystyki odsprzedaży dla konkretnego budynku gromadzą się powoli. Od tego dewelopera kupuje się dla architektury i długiego utrzymania, nie licząc na szybkie, przewidywalne wyjście za dwa lub trzy lata — pula porównywalnych transakcji do wyceny takiej odsprzedaży będzie mała.

Najczęstsze pytania

Czy Muraba to wiarygodny deweloper?

Założona: 2014. Dewelopera sprawdza się w otwartym rejestrze Departamentu Gruntów, a nie w broszurze: widać w nim status licencji, postęp budowy każdego projektu i zarejestrowany rachunek escrow. Przy off-plan pieniądze kupującego trafiają na ten rachunek pod nadzorem RERA i są uwalniane po zweryfikowanych etapach. Pełny dossier znajduje się w opisie powyżej.

Czy kupować od Muraba bezpośrednio, czy przez brokera?

Dla kupującego off-plan cena jest identyczna, bo prowizję brokera pokrywa deweloper. Pójście prosto do Muraba nie jest więc tańsze, a wybór ogranicza się tam do jego własnych projektów — nie dostanie się porównania z sąsiednimi budynkami ani szczerej oceny terminów przekazania. Przy odsprzedaży i cesji prowizja jest standardowa: 2% plus VAT.

Czy warto kupować od Muraba

To zależy od tego, co i po co Państwo kupują. Proszę opisać budżet i cel — wskażę, które budynki tego dewelopera są dziś uzasadnione, a które lepiej pominąć.