Parshwa Holdings Ltd und Zabeel Investments

Ein Joint Venture zweier Unternehmen, das 2009 einen Komplex aus sechs Türmen am Stamm der Palm Jumeirah übergab, jeder Turm nach einem Edelstein benannt – heute geht es nicht mehr um den Bau, sondern darum, einen Joint-Venture-Vertrag auf dem Wiederverkaufsmarkt zu lesen.

1 Projekt dieses Entwicklers im Katalog. Aktuell ist nichts von ihm im Angebot der Objekte mit Preisnachlass – ähnliche Angebote in der Nähe finden Sie unten.

• Eine Adresse auf der Palm mit fünfzehn Jahren Miet- und Preishistorie
• Ein Anleger, der Belege über Prognosen stellt
• Eine Bandbreite an Wohnungs- und Penthouse-Formaten in einem Komplex
• Nichts für jemanden, der die Frage der Rücklage übergeht

Das Unternehmen im Überblick

Projekt

Tiara Residences – ein Komplex aus sechs Türmen am Stamm der Palm Jumeirah

Eckdaten

16 Stockwerke, 644 Einheiten laut Projektdatensatz; die Türme heißen Amber, Aquamarine, Tanzanite, Diamond, Ruby, Emerald

Übergeben

2009 – das erste Projekt von Zabeel Investments

Joint-Venture-Partner

Parshwa Holdings Ltd und Zabeel Investments

Was für ein Entwickler das ist

Wer das ist und was ein Joint Venture hier bedeutet

Tiara Residences auf der Palm Jumeirah wurde von zwei Unternehmen gemeinsam übergeben – Parshwa Holdings und Zabeel Investments, für die es das erste Entwicklungsprojekt war. Joint Ventures sind in der Entwicklung in Dubai gängige Praxis: Eine Seite bringt typischerweise Grundstück oder Kapital ein, die andere Erfahrung oder Kontakte, und bei einem so gebauten Komplex gibt es nicht nur einen Kaufvertrag, sondern auch eine Vereinbarung zwischen den Partnern selbst, die ein Käufer in der Regel nie zu Gesicht bekommt.

Das wirft eine Frage auf, die beim Kauf von einem einzelnen Entwickler nicht entsteht: Wer genau ist Ihr Vertragspartner. Ein Joint Venture agiert meist über eine eigene Projektgesellschaft, und der Vertrag liegt bei dieser Gesellschaft und nicht direkt bei einem der Elternunternehmen – der Name auf dem Banner und die Vertragspartei stimmen nicht immer überein.

Was in der Off-plan-Phase zu klären war

Ob einer der Gründer des Joint Ventures persönlich etwas garantiert – meist tut das keiner, und wo es eine Garantie gibt, ist sie nur so viel wert, wie schriftlich festgehalten ist. Ein Streit zwischen den Partnern kann ein Projekt auch dann zum Stillstand bringen, wenn beide Seiten zahlungsfähig sind – ein anderes Szenario als eine einfache Finanzierungslücke und von außen kaum vorhersehbar.

Nach der Übergabe wird die Projektgesellschaft oft aufgelöst – eine normale Praxis, die aber dazu führen kann, dass niemand für einen Mängelanspruch einsteht, wenn die Haftung nicht an einer Stelle verankert wurde, die die Auflösung überdauert. All das spricht nicht gegen den Kauf von einem Joint Venture; es spricht dafür, die Vertragsseiten zu lesen, die die meisten Käufer überspringen.

Dies ist jetzt ein Wiederverkaufsmarkt

Der Komplex wurde vor mehr als fünfzehn Jahren übergeben, Baurisiko und alle Joint-Venture-Fragen aus der Bauphase sind damit Geschichte. Übrig bleibt ein reifes Gebäude auf der Palm, und die Prüfungen verlagern sich vom Baurisiko auf das Betriebsrisiko: Ein technisches Gutachten ist jetzt wichtiger, als es der Gesellschaftervertrag je war.

Gebäude direkt am Strand werden stark beansprucht, und in diesem Alter stehen Fassade, Abdichtung, Kältemaschinen und Aufzüge entweder zur planmäßigen Erneuerung an oder wurden bereits erneuert. Ein Edelsteinname am Turm schützt nicht vor den gewöhnlichen Problemen eines alternden Gebäudes am Meer – die salzhaltige Luft ist für eine Luxusadresse genauso hart wie für eine Massenadresse.

Worauf Sie bei dem Alter des Gebäudes achten sollten

Der Stand der Rücklage und der jährliche Beitragssatz – die Zahl, die entscheidet, ob den Eigentümern eine Sonderumlage für größere Arbeiten droht. Die Protokolle der Eigentümergemeinschaft aus mehreren Jahren zeigen, welche Arbeiten geplant waren, welche Angebote eingeholt wurden und ob es darüber Streit gab – ein Gebäude, das Entscheidungen jahrelang aufgeschoben hat, steht anders da als eines, das die Erneuerung planmäßig finanziert hat.

Eine Fünfjahreshistorie der Service Charge und beider Abgaben – der Gebühr des konkreten Turms und der Umlage des Palm-Viertels – sollte gemeinsam betrachtet werden, da die Instandhaltung der Uferlinie und der gemeinsamen Infrastruktur des Halbmonds getrennt von der Gebühr des Gebäudes selbst finanziert wird.

Strandrechte und was der Titel tatsächlich beinhaltet

Auf der Palm unterscheiden sich die Strandzugangsrechte von Gebäude zu Gebäude – in manchen ist der Strand Gemeinschaftseigentum unter Kontrolle der Eigentümergemeinschaft selbst, in anderen ein Wegerecht über das Land des Master-Entwicklers zu dessen Bedingungen. Das sollte man anhand von Dokumenten klären und nicht anhand der Aussicht bei der Besichtigung: Der Unterschied ist vertraglich und wirkt sich unmittelbar darauf aus, was Sie mit der Einheit tatsächlich erwerben.

Auch die Regeln für Kurzzeitvermietung auf der Palm unterscheiden sich von Gebäude zu Gebäude; für einen Anleger, der auf Einnahmen aus Kurzaufenthalten setzt, sollte man das getrennt prüfen und nicht annehmen, dass es für jede Adresse am Halbmond gleich ist.

Wie ich mit dieser Immobilie arbeite

Ich beginne mit den Protokollen der Eigentümergemeinschaft der letzten Jahre und dem Stand der Rücklage – bei einem Gebäude dieses Alters sagt das mehr aus als die Geschichte des Entwicklers selbst. Danach hole ich aus dem offenen Register des Land Department vergleichbare Transaktionen im selben Gebäude, abgeglichen nach Etage und Ausrichtung, um die tatsächliche Preisspanne über die sechs Türme des Komplexes zu sehen.

Zusätzlich bestätige ich die Strandzugangsregelung in den Unterlagen der konkreten Einheit und die aktuellen Regeln zur Kurzzeitvermietung – für einen Kunden, der Tiara Residences für die Kurzzeitvermietung in Betracht zieht, klärt das die Renditefrage noch vor der Ausstattungsqualität. Eigentümern, die bereits eine Einheit im Komplex besitzen und verkaufen möchten, zeige ich zusätzlich, wie die Lücke zwischen den sechs Türmen in tatsächlich abgeschlossenen Transaktionspreisen aussieht, statt mit dem allgemeinen Etikett „ein Gebäude auf der Palm“ zu arbeiten – ein Wiederverkaufskäufer verhandelt genau auf dieser Detailebene.

Ein Joint Venture agiert typischerweise über eine eigene Projektgesellschaft, und der Vertrag liegt bei dieser Gesellschaft und nicht direkt bei einem der Elternunternehmen. Mehr als fünfzehn Jahre nach der Übergabe ist dies ein Wiederverkaufsmarkt, und die Hauptfrage ist nicht der Bau, sondern die Rücklage und ob sie für ein Küstengebäude dieses Alters ausreicht.

Häufige Fragen

Ist Parshwa Holdings Ltd und Zabeel Investments ein zuverlässiger Entwickler?

Übergeben: 2009 – das erste Projekt von Zabeel Investments. Prüfen Sie Parshwa Holdings Ltd und Zabeel Investments im offenen Register des Land Department und nicht im Marketing: Lizenzstatus, Baufortschritt je Projekt und das eingetragene Escrow-Konto sind dort einsehbar. Off-plan-Zahlungen gehen unter RERA-Aufsicht auf dieses Escrow-Konto und erreichen den Entwickler erst gegen geprüfte Baufortschritte. Das vollständige Dossier steht weiter oben auf der Seite.

Welche Projekte baut Parshwa Holdings Ltd und Zabeel Investments?

In unserem Katalog finden Sie 1 Projekt dieses Entwicklers, jeweils mit einem Objektpass: Stockwerke, Anzahl der Einheiten, Übergabetermin, Verteilung der Schlafzimmer. Die Liste steht auf dieser Seite. Unter jedem Projekt stehen die zum Verkauf stehenden Objekte, sofern es welche gibt.

Sollte ich direkt bei Parshwa Holdings Ltd und Zabeel Investments oder über einen Makler kaufen?

Für einen Off-plan-Käufer ist der Preis identisch, denn der Entwickler übernimmt die Provision des Maklers. Der direkte Weg zu Parshwa Holdings Ltd und Zabeel Investments ist daher nicht günstiger, und die Auswahl beschränkt sich dort auf die eigenen Projekte – einen Vergleich mit Nachbargebäuden oder eine offene Einschätzung der Übergabetermine bekommen Sie nicht. Beim Wiederverkauf und bei der Abtretung ist die Provision üblich: 2 % zuzüglich Mehrwertsteuer.

Lohnt sich ein Kauf bei Parshwa Holdings Ltd und Zabeel Investments?

Das hängt davon ab, was Sie kaufen und warum. Nennen Sie mir Budget und Ziel – ich zeige Ihnen, welche Gebäude dieses Entwicklers heute gerechtfertigt sind und von welchen man besser die Finger lässt.