Parshwa Holdings Ltd e Zabeel Investments

Una joint venture tra due società che nel 2009 ha consegnato un complesso di sei torri sul tronco di Palm Jumeirah, ciascuna intitolata a una gemma: ormai la questione non riguarda la costruzione, ma come leggere un contratto di joint venture sul mercato della rivendita.

1 progetto di questo developer nel catalogo. Al momento nessuno dei suoi immobili rientra nello stock scontato: qui sotto trova le offerte nelle vicinanze.

• Un indirizzo sulla Palm con quindici anni di storia di affitti e prezzi
• Un investitore che dà più valore ai fatti che alle proiezioni
• Una gamma di formati di appartamenti e penthouse in un unico complesso
• Non adatto a chi trascura la questione del reserve fund

La società in breve

Progetto

Tiara Residences — un complesso di sei torri sul tronco di Palm Jumeirah

Caratteristiche

16 piani, 644 unità, secondo la scheda del progetto; torri denominate Amber, Aquamarine, Tanzanite, Diamond, Ruby, Emerald

Consegnato

2009 — il primo progetto di Zabeel Investments

Parti della joint venture

Parshwa Holdings Ltd e Zabeel Investments

Che tipo di developer è

Chi sono e cosa significa qui una joint venture

Tiara Residences sulla Palm Jumeirah è stato consegnato da due società insieme, Parshwa Holdings e Zabeel Investments, per le quali si trattava del primo progetto di sviluppo. Le joint venture sono prassi corrente nello sviluppo immobiliare a Dubai: di solito una parte porta il terreno o il capitale, l'altra l'esperienza o i contatti, e in un complesso costruito così, oltre al contratto di vendita, esiste un accordo tra i partner stessi che l'acquirente di norma non vede mai.

Ne nasce una domanda che non si pone acquistando da un singolo developer: chi è esattamente la controparte. Una joint venture opera il più delle volte tramite una project company separata, e il contratto è con quell'entità e non direttamente con una delle due capogruppo: il nome sull'insegna e la parte del contratto non coincidono sempre.

Cosa valeva la pena accertare nella fase off-plan

Se uno dei fondatori della joint venture garantisca personalmente qualcosa: di solito nessuno dei due lo fa, e dove esiste una garanzia vale solo quanto è scritto nero su bianco. Una controversia tra i partner può bloccare un progetto anche quando entrambe le parti sono solvibili: uno scenario distinto da una semplice carenza di fondi e difficile da prevedere dai segnali esterni.

Dopo la consegna la project company viene spesso liquidata: una pratica normale, ma che può non lasciare nessuno a rispondere di un reclamo per difetti se la responsabilità non è stata ancorata a qualcosa che sopravvive alla liquidazione. Nulla di tutto ciò è un argomento contro l'acquisto da una joint venture; è un argomento per leggere le pagine del contratto che la maggior parte degli acquirenti salta.

Ora è un mercato di rivendita

Il complesso è stato consegnato più di quindici anni fa, quindi il rischio di costruzione e ogni questione della joint venture legata alla fase di cantiere sono ormai storia. Resta un edificio maturo sulla Palm, e i controlli si spostano dal rischio di costruzione al rischio operativo: una perizia tecnica conta ora più di quanto abbia mai contato l'accordo tra i partner.

Le strutture sul mare lavorano duramente e, a questa età, facciata, impermeabilizzazione, chiller e ascensori o sono in scadenza per il rinnovo programmato o lo hanno già avuto. Il nome di una gemma sulla torre non offre alcuna protezione dai normali problemi di un edificio fronte mare che invecchia: l'aria salmastra è altrettanto dura con un indirizzo di lusso e con uno di massa.

Cosa guardare data l'età dell'edificio

Il saldo del reserve fund e l'aliquota del contributo annuo: la cifra che decide se i proprietari dovranno affrontare una special assessment per lavori importanti. Alcuni anni di verbali dell'owners' association mostreranno quali lavori erano previsti, quali preventivi sono stati richiesti e se ci sono state contestazioni: un edificio che ha rinviato le decisioni per anni è in una posizione diversa da uno che ha finanziato il rinnovo secondo programma.

Conviene esaminare insieme la storia quinquennale della service charge e di entrambi i contributi, quello della singola torre e quello del distretto della Palm, poiché la manutenzione del litorale e delle infrastrutture comuni della mezzaluna è finanziata separatamente dalla charge dell'edificio.

Diritti sulla spiaggia e cosa comporta davvero il titolo

Sulla Palm i diritti di accesso alla spiaggia cambiano da edificio a edificio: in alcuni la spiaggia è proprietà comune controllata dall'associazione stessa; in altri è un diritto di passaggio sul terreno del master developer alle sue condizioni. Va accertato dai documenti e non dalla vista durante la visita: la differenza è contrattuale e incide direttamente su ciò che si acquisisce insieme all'unità.

Anche le regole sugli affitti brevi sulla Palm cambiano da edificio a edificio, e per l'investitore che conta su un reddito da soggiorni brevi vanno verificate separatamente, senza darle per scontate come uguali per qualsiasi indirizzo sulla mezzaluna.

Come lavoro con questo immobile

Parto dai verbali dell'owners' association degli ultimi anni e dal saldo del reserve fund: per un edificio di questa età dicono più della storia del developer stesso. Poi estraggo dal registro aperto del Land Department le transazioni comparabili nello stesso edificio, abbinate per piano e orientamento, per vedere l'effettiva forbice dei prezzi nelle sei torri del complesso.

Accerto a parte l'assetto dell'accesso alla spiaggia nei documenti della singola unità e le attuali regole sugli affitti brevi: per un cliente che valuta Tiara Residences per l'affitto breve, questo chiarisce la questione del rendimento prima ancora della qualità delle finiture. Ai proprietari che hanno già un'unità nel complesso e intendono vendere, mostro a parte come appare il divario tra le sei torri nei prezzi di transazioni effettivamente chiuse, invece della generica etichetta «un edificio sulla Palm»: l'acquirente sulla rivendita negozia proprio a quel livello di dettaglio.

Una joint venture opera di norma tramite una project company separata, e il contratto è con quell'entità e non direttamente con una delle due capogruppo. A più di quindici anni dalla consegna questo è ormai un mercato di rivendita, e la questione principale non è la costruzione, ma il reserve fund e se sia adeguato per un edificio costiero di questa età.

Domande frequenti

Parshwa Holdings Ltd e Zabeel Investments è un developer affidabile?

Consegnato: 2009 — il primo progetto di Zabeel Investments. Verifichi Parshwa Holdings Ltd e Zabeel Investments nel registro aperto del Land Department e non nel materiale di marketing: stato della licenza, avanzamento dei lavori per singolo progetto ed escrow account registrato sono tutti lì. I pagamenti off-plan confluiscono in quell'escrow sotto la supervisione della RERA e arrivano al developer solo a fronte di tappe di costruzione verificate. Il dossier completo è più in alto nella pagina.

Quali progetti sta realizzando Parshwa Holdings Ltd e Zabeel Investments?

Il nostro catalogo comprende 1 progetto di questo developer, ciascuno con la scheda dell'edificio: piani, numero di unità, data di consegna, composizione per numero di camere. L'elenco è in questa pagina. Sotto ogni progetto compaiono i lotti in vendita, dove ce ne sono.

Conviene acquistare da Parshwa Holdings Ltd e Zabeel Investments direttamente o tramite un broker?

Per chi acquista off-plan il prezzo è identico, perché la commissione del broker la paga il developer. Rivolgersi direttamente a Parshwa Holdings Ltd e Zabeel Investments non costa quindi meno, e la scelta si limita ai suoi soli progetti: non avrà un confronto con gli edifici vicini né un parere schietto sulle date di consegna. Nella rivendita e nella cessione la commissione è quella standard: 2 % più IVA.

Vale la pena acquistare da Parshwa Holdings Ltd e Zabeel Investments

Dipende da cosa acquista e perché. Mi descriva il budget e l'obiettivo: Le indicherò quali edifici di questo developer sono oggi giustificati e quali è meglio lasciar perdere.