Immobilienkauf in Griechenland: Steuernummer, Notar und Katasteramt

Ein griechischer Immobilienkauf folgt dem kontinentaleuropäischen Muster: Notar, Eintragung und ein Anwalt, der standardmäßig für den Käufer tätig ist. Ausländer beunruhigt weniger die Struktur als der Zeitrahmen: Die Prüfung des Eigentumstitels einer griechischen Immobilie kann langsam sein, und der Grund dafür ist historisch.

Was vor dem Kauf nötig ist

• Eine AFM – die griechische Steuernummer. Ohne sie lässt sich weder eine Immobilie kaufen noch ein Versorgungsvertrag abschließen oder Einkommen erklären. Sie wird beim Finanzamt ausgestellt, auch über einen Bevollmächtigten.
• Ein griechisches Bankkonto – für die Zahlung des Kaufpreises, für Steuern und für Nebenkosten.
• Nachweis der Mittelherkunft – ein verpflichtender Teil der Compliance, der im Voraus vorbereitet wird.

Prüfung des Eigentumstitels: warum sie Zeit braucht

Griechenland stellt seit Jahren von nach Eigentümern geführten Registern auf ein nationales, nach Flurstücken geordnetes Kataster um. In manchen Gebieten ist der Übergang abgeschlossen, in anderen nicht, und die Grenzen in den Unterlagen können von den Katastergrenzen abweichen.

• Der Anwalt prüft die gesamte Kette der Eigentumsübertragungen, nicht nur das letzte Geschäft.
• Geerbte Immobilien sind eine eigene Quelle von Schwierigkeiten: mehrere Erben, nicht beanspruchte Anteile, Bruchteilseigentum.
• Grundstücksgrenzen und die Übereinstimmung der Gebäude mit den Genehmigungen prüft ein Ingenieur; nicht genehmigte Umbauten und Anbauten sind keine Seltenheit.
• Immobilien am Meer, am Wald oder in archäologischen Zonen unterliegen zusätzlichen Beschränkungen und Genehmigungen.

Der Notar und der Vertrag

Der Kaufvertrag wird vom Notar aufgesetzt und beurkundet; die Grunderwerbsteuer wird vor der Unterzeichnung gezahlt. Der Notar prüft die formale Seite, die Interessen des Käufers wahrt jedoch dessen eigener Anwalt – unterschiedliche Rollen, die man nicht vermischen sollte.

Eintragung

Nach der Unterzeichnung wird der Kauf eingetragen, und erst ab diesem Moment ist der Käufer Eigentümer. Die Eintragung ist keine Formalität: Ein nicht eingetragener Kauf schützt nicht vor Ansprüchen Dritter.

Kosten über den Kaufpreis hinaus

• Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer beim Neubau.
• Die Notargebühr nach einer Staffel, die sich am Wert des Geschäfts orientiert.
• Ein Anwalt – in der Regel ein Prozentsatz des Werts.
• Eintragungsgebühren und technische Gutachten eines Ingenieurs.
• Maklerprovision, wenn die Immobilie über eine Agentur gefunden wurde.

Das praktische Fazit

Ein griechischer Immobilienkauf ist sicher, wenn ein unabhängiger Anwalt ihn begleitet und wenn Zeit und Prüfungskosten im Budget eingeplant sind. Riskant wird er genau dann, wenn ein Käufer an der Prüfung der Titelkette sparen will, weil „die Immobilie neu ist und alles in Ordnung sein muss“. In einem Land mit dieser Geschichte der Eigentumsregister ist das die teuerste Ersparnis, die es gibt.