Сделка с недвижимостью в Греции: налоговый номер, нотариус и кадастр

Греческая сделка — континентальная: нотариус, регистрация, обязательное участие юриста на стороне покупателя как норма практики. Пугает в ней иностранцев обычно не структура, а срок: проверка прав на греческий объект бывает долгой, и причина этому историческая.

Что нужно до сделки

• AFM — греческий налоговый номер. Без него нельзя ни купить объект, ни оформить коммунальные услуги, ни задекларировать доход. Оформляется в налоговой, в том числе через представителя по доверенности.
• Банковский счёт в греческом банке — для расчётов, оплаты налогов и коммунальных платежей.
• Подтверждение происхождения средств — обязательная часть комплаенса, готовится заранее.

Проверка титула: почему это долго

Греция долгие годы вела учёт прав через систему ипотечных бюро, и переход на единый национальный кадастр занял десятилетия и местами ещё продолжается. Практическое следствие: право на объект подтверждается цепочкой документов, уходящей назад на десятилетия, а границы участка в старых записях могут не совпадать с кадастровыми.

• Юрист проверяет цепочку переходов права, а не только последнюю сделку.
• Наследственные объекты — отдельный источник сложностей: несколько наследников, невступление в права, доли.
• Границы участка и соответствие построек разрешениям проверяются инженером; самострой и пристройки — распространённая история.
• Объекты у берега, у леса или в археологической зоне имеют дополнительные ограничения и согласования.

Нотариус и договор

Договор купли-продажи составляет и удостоверяет нотариус; до подписания уплачивается налог на переход права. Нотариус проверяет формальную сторону, но интересы покупателя защищает его собственный юрист — это разные роли, и совмещать их не нужно.

Регистрация

После подписания сделка регистрируется, и только с этого момента покупатель считается собственником. Регистрация — не формальность: незарегистрированная сделка не защищает от притязаний третьих лиц.

Расходы, помимо цены

• Налог на переход права или НДС на новостройку.
• Нотариальный тариф по шкале от суммы.
• Юрист — обычно процент от стоимости объекта.
• Регистрационный сбор и технические заключения инженера.
• Агентская комиссия, если объект найден через агентство.

Практический вывод

Греческая сделка безопасна, когда её ведёт независимый юрист и когда в бюджет заложены и время, и расходы на проверку. Она становится рискованной ровно в тот момент, когда покупатель решает сэкономить на проверке цепочки прав, потому что «объект новый и всё в порядке». В стране с таким наследием учёта прав это самая дорогая экономия из возможных.

По данным греческого порядка регистрации прав на недвижимость, практики перехода на национальный кадастр и требований к сделкам с участием иностранных покупателей.