Transakcja nieruchomościowa w Grecji: numer podatkowy, notariusz i kataster

Transakcja w Grecji ma charakter kontynentalny: notariusz, rejestracja i prawnik działający na rzecz kupującego jako standard. Cudzoziemców niepokoi zwykle nie sama struktura, lecz czas: weryfikacja tytułu własności greckiej nieruchomości bywa powolna, a przyczyna jest historyczna.

Co jest potrzebne przed transakcją

• AFM — grecki numer podatkowy. Bez niego nie kupi się nieruchomości, nie podłączy mediów ani nie rozliczy dochodu. Uzyskuje się go w urzędzie skarbowym, także przez pełnomocnika.
• Grecki rachunek bankowy — do rozliczeń, podatków i opłat za media.
• Dokumenty potwierdzające źródło środków — obowiązkowy element compliance, który przygotowuje się z wyprzedzeniem.

Weryfikacja tytułu własności: dlaczego trwa

Grecja od lat przechodzi od systemu rejestrów prowadzonych według właścicieli do krajowego katastru prowadzonego według działek. W niektórych regionach przejście jest zakończone, w innych nie, a granice w dokumentach mogą nie zgadzać się z katastralnymi.

• Prawnik sprawdza cały łańcuch przeniesień własności, a nie tylko ostatnią transakcję.
• Osobnym źródłem trudności są nieruchomości odziedziczone: kilku spadkobierców, nieodebrane udziały, udziały ułamkowe.
• Granice działki i zgodność budynków z pozwoleniami sprawdza inżynier; samowole budowlane i dobudówki to częsta historia.
• Nieruchomości nad brzegiem morza, przy lesie lub w strefie archeologicznej podlegają dodatkowym ograniczeniom i uzgodnieniom.

Notariusz i umowa

Umowę sprzedaży sporządza i zawiera notariusz; podatek od przeniesienia własności płaci się przed podpisaniem. Notariusz sprawdza stronę formalną, ale interesów kupującego strzeże jego własny prawnik — to różne role, których nie należy łączyć.

Rejestracja

Po podpisaniu transakcję się rejestruje i dopiero od tego momentu kupujący jest właścicielem. Rejestracja to nie formalność: niezarejestrowana transakcja nie chroni przed roszczeniami osób trzecich.

Koszty poza ceną

• Podatek od przeniesienia własności lub VAT przy nowym budownictwie.
• Taksa notarialna według skali zależnej od wartości transakcji.
• Prawnik — zwykle procent wartości.
• Opłaty rejestracyjne i techniczne opinie inżyniera.
• Prowizja agencji, jeśli nieruchomość znaleziono za jej pośrednictwem.

Praktyczny wniosek

Transakcja w Grecji jest bezpieczna, gdy prowadzi ją niezależny prawnik, a w budżecie uwzględniono zarówno czas, jak i koszty weryfikacji. Staje się ryzykowna dokładnie wtedy, gdy kupujący postanawia zaoszczędzić na sprawdzeniu łańcucha tytułów, bo „nieruchomość jest nowa i wszystko jest w porządku”. W kraju o takiej historii ewidencji tytułów to najdroższa z możliwych oszczędności.