Acheter un bien en Grèce : numéro fiscal, notaire et cadastre

Une transaction grecque est de type continental : un notaire, un enregistrement et, par usage, un avocat qui agit pour l’acheteur. Ce qui inquiète généralement les étrangers, ce n’est pas la structure mais les délais : la vérification du titre de propriété d’un bien grec peut être lente, et la raison en est historique.

Ce qu’il faut avant la transaction

• Un AFM — le numéro fiscal grec. Sans lui, impossible d’acheter un bien, d’ouvrir des abonnements ou de déclarer des revenus. Il s’obtient au centre des impôts, y compris par un mandataire muni d’une procuration.
• Un compte bancaire grec — pour le règlement, les impôts et les factures de services.
• Les justificatifs de l’origine des fonds — volet obligatoire de la conformité, à préparer à l’avance.

Vérification du titre : pourquoi cela prend du temps

La Grèce passe depuis des années d’un système de registres organisés par propriétaire à un cadastre national organisé par parcelle. Dans certaines zones la transition est achevée, dans d’autres non, et les limites indiquées dans les actes peuvent ne pas correspondre à celles du cadastre.

• L’avocat vérifie toute la chaîne des mutations, et pas seulement la dernière transaction.
• Les biens issus d’une succession posent des difficultés particulières : plusieurs héritiers, parts non réclamées, droits en indivision.
• Les limites de la parcelle et la conformité des constructions aux permis sont contrôlées par un ingénieur ; les travaux et extensions non autorisés sont chose courante.
• Les biens en bord de mer, près d’une forêt ou dans une zone archéologique sont soumis à des restrictions et à des autorisations supplémentaires.

Le notaire et le contrat

Le contrat de vente est rédigé et authentifié par un notaire ; l’impôt de mutation est acquitté avant la signature. Le notaire contrôle la forme, mais les intérêts de l’acheteur sont défendus par son propre avocat : ce sont deux rôles distincts, qu’il ne faut pas confondre.

L’enregistrement

Après la signature, la transaction est enregistrée, et c’est seulement à partir de ce moment que l’acheteur devient propriétaire. L’enregistrement n’est pas une formalité : une transaction non enregistrée ne vous protège pas contre les revendications de tiers.

Les coûts au-delà du prix

• L’impôt de mutation, ou la TVA pour un bien neuf.
• Le tarif du notaire, selon un barème lié à la valeur de la transaction.
• L’avocat — en général un pourcentage de la valeur.
• Les frais d’enregistrement et les rapports techniques de l’ingénieur.
• La commission d’agence, si le bien a été trouvé par son intermédiaire.

La conclusion pratique

Une transaction grecque est sûre lorsqu’un avocat indépendant la conduit et que les délais comme les frais de vérification sont intégrés au budget. Elle devient risquée au moment précis où l’acheteur décide d’économiser sur la vérification de la chaîne de titres parce que « le bien est neuf et tout est en ordre ». Dans un pays dont les registres ont une telle histoire, c’est l’économie la plus coûteuse qui soit.