Compravendita immobiliare in Grecia: codice fiscale, notaio e catasto

La compravendita in Grecia è di tipo continentale: un notaio, la registrazione e un avvocato che assiste l’acquirente come prassi ordinaria. Ciò che spaventa gli stranieri non è la struttura, ma i tempi: la verifica del titolo di proprietà di un immobile greco può essere lenta, e la ragione è storica.

Che cosa serve prima della transazione

• L’AFM, il codice fiscale greco. Senza di esso non si può né acquistare un immobile, né attivare le utenze, né dichiarare redditi. Si ottiene presso l’ufficio delle imposte, anche tramite un rappresentante con procura.
• Un conto bancario greco, per il pagamento, le imposte e le utenze.
• La documentazione sull’origine dei fondi, parte obbligatoria degli adempimenti di compliance, da preparare in anticipo.

Verifica del titolo: perché richiede tempo

Da anni la Grecia sta passando da un sistema di registri organizzati per proprietario a un catasto nazionale organizzato per particella. In alcune aree la transizione è completa, in altre no, e i confini indicati nei documenti possono non coincidere con quelli catastali.

• L’avvocato controlla l’intera catena dei passaggi di proprietà, non solo l’ultima transazione.
• Gli immobili ereditati sono una fonte di difficoltà a sé: più eredi, quote non rivendicate, comproprietà frazionate.
• I confini del terreno e la conformità degli edifici ai permessi vengono verificati da un ingegnere; opere e ampliamenti abusivi sono un caso frequente.
• Gli immobili in prossimità della costa, di un bosco o di una zona archeologica comportano vincoli e autorizzazioni aggiuntivi.

Il notaio e il contratto

Il contratto di compravendita viene redatto e formalizzato da un notaio; l’imposta di trasferimento si paga prima della firma. Il notaio verifica gli aspetti formali, ma gli interessi dell’acquirente sono tutelati dal suo avvocato: sono ruoli diversi, che non vanno cumulati.

La registrazione

Dopo la firma la transazione viene registrata, e solo da quel momento l’acquirente è il proprietario. La registrazione non è una formalità: una transazione non registrata non protegge dalle pretese di terzi.

Costi oltre il prezzo

• Imposta di trasferimento oppure IVA sulle nuove costruzioni.
• La tariffa del notaio, in base a una scala legata al valore della transazione.
• L’avvocato, di solito una percentuale del valore.
• Spese di registrazione e perizie tecniche dell’ingegnere.
• La commissione dell’agenzia, se l’immobile è stato trovato tramite un’agenzia.

La conclusione pratica

Una transazione in Grecia è sicura quando la conduce un avvocato indipendente e quando tempi e costi di verifica rientrano nel budget. Diventa rischiosa proprio nel momento in cui l’acquirente decide di risparmiare sul controllo della catena di titoli perché «l’immobile è nuovo e va tutto bene». In un Paese con una simile storia dei registri immobiliari, è il risparmio più costoso che si possa fare.