Immobilienkauf in Montenegro: Notar, Kataster und Grunderwerbsteuer

Ein Immobilienkauf in Montenegro folgt dem kontinentaleuropäischen Modell: Ein Notar beurkundet den Vertrag, und das Recht entsteht mit der Eintragung im Kataster. Das Schema ist klar, und die Hauptprobleme entstehen nicht darin, sondern im Zustand der Immobilie selbst.

Die Reihenfolge der Schritte

• Ein Katasterauszug ist das Grunddokument. Er zeigt den Eigentümer, die Fläche, Belastungen und ob das Gebaute der Genehmigung entspricht.
• Ein Vorvertrag und eine Anzahlung sind eine normale Phase; die Bedingungen für die Rückzahlung der Anzahlung werden ausdrücklich genannt.
• Ein notarieller Kaufvertrag: Der Notar prüft den Eigentumstitel des Verkäufers und beurkundet das Geschäft.
• Katastereintragung: Bis dahin ist der Käufer nicht Eigentümer.
• Die Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer einer Bestandsimmobilie zum festgelegten Satz auf den Kataster- oder Vertragswert; bei einem Neubau vom Entwickler fällt stattdessen die im Preis enthaltene Mehrwertsteuer an.

Die wichtigste lokale Besonderheit: Legalisierung

Montenegro hat mehrere Jahrzehnte lang schneller gebaut, als es registriert hat. Daher weicht bei einem erheblichen Teil der Küstenimmobilien das Gebaute vom Genehmigten ab: ein zusätzliches Geschoss, ein Anbau, eine veränderte Fläche. Der Staat hat Legalisierungskampagnen durchgeführt, doch bei Weitem nicht jeder Fall ist abgeschlossen.

• Was das für Käufer bedeutet: Eine Immobilie kann im Kataster stehen, aber als nicht genehmigungskonform vermerkt sein, und das beeinflusst sowohl den Preis als auch die Wiederverkäuflichkeit.
• Was zu prüfen ist: dass tatsächliche Fläche und Geschosszahl mit den Dokumenten übereinstimmen, dass eine Baugenehmigung und eine Nutzungsbescheinigung vorliegen und der Legalisierungsstatus, wo legalisiert wurde.
• Wer prüft: Ihr Anwalt, nicht der Makler des Verkäufers. Ein Notar beurkundet das Geschäft, garantiert aber nicht, dass Sie verstehen, was Sie kaufen.

Grundstück und Gesellschaft

Ein Ausländer kauft eine Wohnung in eigenem Namen. Ein Grundstück, ein Haus mit Grundstück und landwirtschaftliche Flächen laufen über eine in Montenegro registrierte Gesellschaft. Die Gesellschaft ist schnell und günstig gegründet, entwickelt aber ein Eigenleben: Buchhaltung, Berichtspflichten, laufende Jahreskosten. Das gehört in die Kosten des Eigentums und sollte nicht als einmalige Formalität behandelt werden.

Transaktionskosten neben dem Preis

• Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer im Preis eines Neubaus.
• Der Notartarif nach einer Skala je nach Transaktionswert.
• Ein Anwalt: eine Pflichtposition, keine Option.
• Maklerprovision, wenn die Immobilie über eine Agentur gefunden wurde.
• Der Unterhalt einer Gesellschaft, wenn der Kauf über eine solche läuft.