Une transaction immobilière au Monténégro : notaire, cadastre et taxe d’acquisition

Une transaction monténégrine suit le modèle continental européen : un notaire établit le contrat, et le droit naît à compter de l’inscription au cadastre. Le schéma est clair, et les principaux problèmes ne viennent pas de lui mais de l’état du bien lui-même.

L’ordre des étapes

• Un extrait du cadastre — le document de base. Il indique le propriétaire, la surface, les charges, et si ce qui a été construit correspond au permis.
• Un contrat préliminaire et un acompte — une étape normale ; les conditions de restitution de l’acompte sont énoncées expressément.
• Un contrat de vente notarié — le notaire vérifie le titre du vendeur et établit la transaction.
• L’inscription au cadastre — avant elle, l’acheteur n’est pas propriétaire.
• La taxe de transfert est payée par l’acheteur d’un bien de revente au taux fixé sur la valeur cadastrale ou contractuelle ; un logement neuf d’un promoteur est soumis à la place à la TVA incluse dans le prix.

La principale particularité locale : la régularisation

Le Monténégro a construit plus vite qu’il n’a enregistré pendant plusieurs décennies. En conséquence, une part importante des biens côtiers présente des écarts entre ce qui est construit et ce qui était autorisé : un étage en plus, une extension, une surface modifiée. L’État a mené des campagnes de régularisation, mais bien loin de tous les cas sont clos.

• Ce que cela signifie pour l’acheteur : un bien peut figurer au cadastre mais être signalé comme non conforme à son permis, ce qui influe à la fois sur le prix et sur la possibilité de revendre.
• Ce qu’il faut vérifier : que la surface réelle et le nombre d’étages correspondent aux documents, qu’un permis de construire et un certificat d’occupation existent, et le statut de régularisation lorsqu’elle a eu lieu.
• Qui vérifie : votre avocat, non l’agent du vendeur. Un notaire établit la transaction mais ne garantit pas que vous comprenez ce que vous achetez.

Terrain et société

Un étranger achète un appartement en son nom propre. Un terrain, une maison avec terrain et un terrain agricole passent par une société immatriculée au Monténégro. La société se crée vite et à peu de frais, mais elle acquiert une vie propre : comptabilité, déclarations, coûts annuels. Cela relève du coût de détention et ne doit pas être traité comme une formalité ponctuelle.

Frais de transaction au-delà du prix

• Taxe de transfert, ou TVA incluse dans le prix d’un logement neuf.
• Le tarif du notaire, selon un barème fonction de la valeur de la transaction.
• Un avocat — une ligne obligatoire, non une option.
• La commission d’agence, si le bien a été trouvé par une agence.
• La gestion d’une société, lorsque l’achat passe par elle.