Una compravendita immobiliare in Montenegro: notaio, catasto e imposta di acquisto

Una compravendita in Montenegro segue il modello dell'Europa continentale: il notaio redige il contratto e il diritto nasce dal momento dell'iscrizione al catasto. Lo schema è chiaro e i problemi principali nascono non in esso ma nelle condizioni dell'immobile stesso.

L'ordine dei passaggi

• Un estratto catastale — il documento di base. Mostra il proprietario, la superficie, i gravami e se quanto costruito corrisponde al permesso.
• Un contratto preliminare e la caparra — una fase normale; le condizioni per la restituzione della caparra sono indicate espressamente.
• Un contratto di compravendita notarile — il notaio verifica il titolo del venditore e redige la transazione.
• Registrazione al catasto — prima di essa l'acquirente non è proprietario.
• L'imposta di trasferimento è pagata dall'acquirente di un immobile in rivendita all'aliquota stabilita sul valore catastale o contrattuale; una nuova costruzione da un costruttore è invece soggetta all'IVA inclusa nel prezzo.

La principale peculiarità locale: la legalizzazione

Per diversi decenni il Montenegro ha costruito più in fretta di quanto registrasse. Di conseguenza una quota significativa degli immobili costieri presenta discrepanze tra quanto costruito e quanto autorizzato: un piano in più, un'estensione, una superficie modificata. Lo Stato ha condotto campagne di legalizzazione, ma di gran lunga non tutti i casi sono chiusi.

• Cosa significa per chi compra: un immobile può essere al catasto ma segnalato come non conforme al permesso, e ciò incide sia sul prezzo sia sulla possibilità di rivendita.
• Cosa verificare: che la superficie effettiva e il numero di piani corrispondano ai documenti, che esistano un permesso di costruire e un certificato di agibilità, e lo stato della legalizzazione dove questa è stata effettuata.
• Chi verifica: il vostro avvocato, non l'agente del venditore. Il notaio redige la transazione ma non garantisce che capiate cosa state comprando.

Il terreno e una società

Uno straniero acquista un appartamento a proprio nome. Un lotto di terreno, una casa con terreno e un terreno agricolo passano attraverso una società registrata in Montenegro. La società è rapida ed economica da costituire, ma acquisisce una vita propria: contabilità, dichiarazioni, costi annuali. Questo va incluso nel costo di possesso invece di essere trattato come una formalità una tantum.

Costi di transazione oltre il prezzo

• Imposta di trasferimento, o IVA inclusa nel prezzo di una nuova costruzione.
• La tariffa del notaio, secondo una scala in base al valore della transazione.
• Un avvocato — una voce obbligatoria, non un'opzione.
• La commissione dell'agenzia, se l'immobile è stato trovato tramite un'agenzia.
• Il mantenimento di una società, dove l'acquisto avviene tramite essa.