Сделка с недвижимостью в Черногории: нотариус, кадастр и налог при покупке

Черногорская сделка устроена по континентальной европейской модели: договор удостоверяет нотариус, право возникает с момента записи в кадастре. Схема понятная, и основные проблемы возникают не в ней, а в состоянии самого объекта.

Порядок шагов

• Выписка из кадастра — базовый документ. Из неё видно собственника, площадь, обременения, а также то, соответствует ли построенное разрешению.
• Предварительный договор и задаток — обычный этап; условия возврата задатка прописываются явно.
• Нотариальный договор купли-продажи — нотариус проверяет право продавца и удостоверяет сделку.
• Регистрация в кадастре — до неё покупатель собственником не является.
• Налог при переходе права уплачивается покупателем вторичного объекта по установленной ставке от кадастровой или договорной стоимости; покупка новостройки у застройщика вместо этого облагается НДС, включённым в цену.

Главная местная особенность: легализация

Черногория несколько десятилетий строилась быстрее, чем оформлялась. В результате значительная часть объектов на побережье имеет расхождения между тем, что построено, и тем, что разрешено: лишний этаж, пристройка, изменённая площадь. Государство проводило кампании легализации, но закрыты далеко не все случаи.

• Что это значит для покупателя — объект может быть в кадастре, но с отметкой о несоответствии разрешению, и это влияет и на цену, и на возможность перепродажи.
• Что проверять — совпадение фактической площади и этажности с документами, наличие разрешения на строительство и акта ввода, статус легализации, если она проводилась.
• Кто проверяет — ваш юрист, а не агент продавца. Нотариус удостоверяет сделку, но не гарантирует, что вы понимаете, что покупаете.

Земля и компания

Квартиру иностранец покупает на себя. Земельный участок, дом с землёй и сельскохозяйственные угодья — через компанию, зарегистрированную в Черногории. Компания создаётся быстро и стоит недорого, но у неё появляется собственная жизнь: бухгалтерия, отчётность, ежегодные расходы. Это надо учитывать в бюджете владения, а не считать разовой формальностью.

Расходы сделки, помимо цены

• Налог на переход права или НДС в цене новостройки.
• Нотариальный тариф по шкале от суммы сделки.
• Юрист — обязательная строка, а не опция.
• Агентская комиссия, если объект найден через агентство.
• Содержание компании, если покупка идёт через неё.

По данным черногорского законодательства о недвижимости и правах иностранцев, практики кадастровой регистрации и кампаний легализации построек.