Transakcja nieruchomości w Czarnogórze: notariusz, kataster i podatek od zakupu

Transakcja w Czarnogórze przebiega według kontynentalnego modelu europejskiego: umowę sporządza notariusz, a prawo powstaje z chwilą wpisu do katastru. Schemat jest jasny, a główne problemy pojawiają się nie w nim, lecz w stanie samej nieruchomości.

Kolejność kroków

• Wypis z katastru to dokument podstawowy. Pokazuje właściciela, powierzchnię, obciążenia i to, czy to, co zbudowano, odpowiada pozwoleniu.
• Umowa wstępna i zadatek to normalny etap; warunki zwrotu zadatku podaje się wprost.
• Notarialna umowa sprzedaży: notariusz weryfikuje tytuł sprzedającego i sporządza transakcję.
• Rejestracja w katastrze: do tego czasu kupujący nie jest właścicielem.
• Podatek od przeniesienia własności płaci kupujący nieruchomości z rynku wtórnego według ustalonej stawki od wartości katastralnej lub umownej; nowa inwestycja od dewelopera podlega natomiast VAT zawartemu w cenie.

Główna lokalna osobliwość: legalizacja

Czarnogóra przez kilka dekad budowała szybciej, niż rejestrowała. W efekcie znaczna część nieruchomości na wybrzeżu wykazuje rozbieżności między tym, co zbudowano, a tym, co dopuszczono: dodatkowa kondygnacja, rozbudowa, zmieniona powierzchnia. Państwo prowadziło kampanie legalizacyjne, ale zamknięto zdecydowanie nie wszystkie przypadki.

• Co to oznacza dla kupującego: nieruchomość może figurować w katastrze, ale z adnotacją o niezgodności z pozwoleniem, a to wpływa zarówno na cenę, jak i na możliwość odsprzedaży.
• Co sprawdzić: czy faktyczna powierzchnia i liczba kondygnacji zgadzają się z dokumentami, czy istnieją pozwolenie na budowę i zaświadczenie o zasiedleniu oraz jaki jest status legalizacji tam, gdzie ją przeprowadzono.
• Kto sprawdza: Twój prawnik, a nie agent sprzedającego. Notariusz sporządza transakcję, ale nie gwarantuje, że rozumiesz, co kupujesz.

Grunt i spółka

Cudzoziemiec kupuje mieszkanie we własnym imieniu. Działka, dom z gruntem i grunty rolne przechodzą przez spółkę zarejestrowaną w Czarnogórze. Spółkę zakłada się szybko i tanio, ale zaczyna ona żyć własnym życiem: księgowość, sprawozdawczość, koszty roczne. Należy to wliczyć w koszt posiadania, a nie traktować jako jednorazową formalność.

Koszty transakcji poza ceną

• Podatek od przeniesienia własności lub VAT zawarty w cenie nowej inwestycji.
• Taksa notarialna według skali zależnej od wartości transakcji.
• Prawnik: pozycja obowiązkowa, nie opcja.
• Prowizja agencji, jeśli nieruchomość znaleziono przez agencję.
• Utrzymanie spółki, jeśli zakup odbywa się przez nią.