Ahad Real Estate Development: eine Hypothek als Nichtansässiger

Ein fertiges Gebäude lässt sich finanzieren; ein Off-Plan-Projekt in der Regel nicht, oder nur über den Zahlungsplan des Entwicklers. Für Käufer, die beides abwägen, ist die Finanzierungsfrage oft die entscheidende — und die Konditionen für Nichtansässige unterscheiden sich von denen für Ansässige in einer Weise, die man kennen sollte, bevor man mit der Suche beginnt.

Was Nichtansässige im Allgemeinen erwarten können

• Ein niedrigerer Beleihungsauslauf (Loan-to-Value) als bei Ansässigen. Ansässige können auf dieselbe Immobilie mehr leihen; Nichtansässige leisten eine höhere Anzahlung. Planen Sie den Bargeldbedarf entsprechend.
• Eine kürzere Laufzeit sowie eine Altersgrenze für den Kreditnehmer am Ende der Laufzeit.
• Ein höherer Zinssatz als bei vergleichbaren Krediten für Ansässige.
• Weniger Kreditgeber. Nicht jede Bank vergibt Kredite an Nichtansässige, und diejenigen, die es tun, führen eigene Listen zulässiger Gebäude und Entwickler.
• Unterlagen. Einkommensnachweise, Kontoauszüge und eine Bonitätsauskunft aus Ihrem Wohnsitzland, teils beglaubigt. Hier entstehen die Verzögerungen, also beginnen Sie früh damit.

Das Gebäude zählt ebenso wie Sie

Das überrascht viele. Eine Bank beleiht neben dem Kreditnehmer auch die Immobilie:

• Manche Gebäude stehen nicht auf der Zulassungsliste eines Kreditgebers — wegen Alter, Entwickler oder einer Vorgeschichte von Streitigkeiten.
• Hotelgebundene und im Pool vermietete Einheiten werden anders behandelt als gewöhnliches Wohneigentum, und eine Finanzierung kann entfallen.
• Ältere Gebäude können kürzere Laufzeiten oder niedrigere Bewertungen nach sich ziehen.
• Die Bewertung, nicht der Preis, bestimmt den Kredit. Bewertet die Bank unter dem vereinbarten Preis, finanzieren Sie die Differenz aus eigenen Mitteln.

Sinnvoll ist daher diese Reihenfolge: zuerst eine grundsätzliche Finanzierungszusage einholen, dann das konkrete Gebäude bei diesem Kreditgeber prüfen lassen, dann verhandeln.

Kosten der Kreditaufnahme

• Hypothekeneintragung beim Grundbuchamt (Land Department): ein Prozentsatz des Kredits plus eine feste Gebühr.
• Bearbeitungs- und Bewertungsgebühren der Bank.
• Lebens- und Gebäudeversicherung, meist Pflicht, als jährlicher Kostenpunkt.
• Vorfälligkeitsentschädigungen, gedeckelt, aber real — prüfen Sie sie, falls Sie vorzeitig zurückzahlen oder verkaufen könnten.

Zahlungspläne der Entwickler im Vergleich

Ein Off-Plan-Zahlungsplan ist keine Hypothek: Es gibt keine Bank, keine Bewertung und keinen verbraucherkreditrechtlichen Rahmen, und die Folgen eines versäumten Zahlungstermins ergeben sich aus Ihrem Vertrag. Er verschafft Zugang ohne Zustimmung eines Kreditgebers und nimmt zugleich den Schutz weg, den die Sorgfaltsprüfung einer Bank nebenbei bietet — wenn eine Bank ein Gebäude nicht beleiht, sagt sie Ihnen damit kostenlos etwas.

Was Sie prüfen sollten

• Eine Finanzierungszusage vor dem Angebot und die Einschätzung des Kreditgebers zum konkreten Gebäude.
• Das Bewertungsrisiko und wie der Vertrag einen Fehlbetrag behandelt.
• Die Gesamtkosten einschließlich Eintragung, Versicherung und Gebühren, nicht nur den Zinssatz.
• Ob auf der Seite des Verkäufers noch eine Hypothek lastet, was Ablauf und Zeitplan der Übertragung beeinflusst.

Kreditkriterien und Zinssätze ändern sich häufig. Lassen Sie sich die aktuellen Konditionen direkt von den Kreditgebern bestätigen, statt sich auf irgendeine Zusammenfassung zu verlassen.