Ahad Real Estate Development : obtenir un prêt immobilier en tant que non-résident

Un immeuble achevé peut être financé ; un projet sur plan (off-plan) ne le peut généralement pas, ou seulement par le biais de l'échéancier de paiement du promoteur. Pour un acheteur qui hésite entre les deux, la question du financement est souvent décisive — et les conditions des non-résidents diffèrent de celles des résidents d'une manière qu'il vaut mieux connaître avant de commencer les recherches.

Ce qu'un non-résident peut généralement attendre

• Un ratio prêt/valeur inférieur à celui d'un résident. Les résidents empruntent davantage pour le même bien ; les non-résidents versent un apport plus important. Planifiez l'apport en numéraire en conséquence.
• Une durée plus courte, et une limite d'âge de l'emprunteur à l'échéance du prêt.
• Un taux plus élevé que l'équivalent pour un résident.
• Moins de prêteurs. Toutes les banques ne prêtent pas aux non-résidents, et celles qui le font tiennent leurs propres listes d'immeubles et de promoteurs acceptables.
• Les justificatifs. Preuves de revenus, relevés bancaires et rapport de solvabilité de votre pays de résidence, parfois légalisés. C'est cette étape qui provoque des retards ; commencez-la tôt.

L'immeuble compte autant que vous

Cela surprend. Une banque prête sur le bien autant que sur l'emprunteur :

• Certains immeubles ne figurent pas sur la liste agréée d'un prêteur — à cause de l'âge, du promoteur ou d'un historique de litiges.
• Les lots liés à un hôtel et les lots en pool sont traités différemment du résidentiel ordinaire, et le financement peut être indisponible.
• Les immeubles plus anciens peuvent entraîner des durées plus courtes ou des évaluations plus basses.
• C'est l'évaluation, et non le prix, qui détermine le prêt. Si la banque évalue le bien en dessous du prix convenu, vous financez la différence en numéraire.

L'ordre raisonnable est donc le suivant : obtenir un accord de principe, vérifier ensuite l'immeuble précis auprès de ce prêteur, puis négocier.

Le coût de l'emprunt

• L'enregistrement de l'hypothèque auprès du service du cadastre, un pourcentage du prêt plus une somme fixe.
• Les frais de dossier et d'évaluation de la banque.
• L'assurance décès et l'assurance du bien, généralement obligatoires, sous forme de coût annuel.
• Les indemnités de remboursement anticipé, plafonnées mais bien réelles — vérifiez-les si vous pouvez rembourser tôt ou revendre.

Les échéanciers des promoteurs en comparaison

Un échéancier sur plan n'est pas un prêt : il n'y a ni banque, ni évaluation, ni cadre de crédit à la consommation, et les conséquences d'un paiement manqué découlent de votre contrat. Il donne accès au marché sans l'accord d'un prêteur, et il supprime les protections que la vérification préalable d'un prêteur apporte incidemment — une banque qui refuse de prêter sur un immeuble vous en dit long, gratuitement.

Ce qu'il faut vérifier

• L'accord de principe avant de faire une offre, et l'avis du prêteur sur l'immeuble précis.
• Le risque d'évaluation, et la manière dont le contrat traite un écart.
• Le coût total, y compris enregistrement, assurance et frais, et pas seulement le taux.
• Si le vendeur a encore un prêt en cours, ce qui influe sur la séquence et le calendrier du transfert.

Les critères de prêt et les taux changent fréquemment. Confirmez les conditions actuelles directement auprès des prêteurs plutôt que de vous fier à un résumé quelconque.