Ahad Real Estate Development: kredyt hipoteczny dla nierezydenta

Ukończony budynek można sfinansować; projekt off-plan zwykle nie, chyba że w ramach planu płatności samego dewelopera. Dla kupującego, który waży te dwie opcje, pytanie o finansowanie często przesądza o wyborze — a warunki dla nierezydentów różnią się od warunków dla rezydentów w sposób, który warto poznać, zanim zacznie się szukać.

Czego może się spodziewać nierezydent

• Niższego wskaźnika LTV niż rezydent. Rezydenci pożyczają więcej pod tę samą nieruchomość; nierezydenci wnoszą wyższy wkład własny. Zaplanuj odpowiednio potrzebną gotówkę.
• Krótszego okresu kredytowania oraz limitu wieku kredytobiorcy na koniec okresu.
• Wyższego oprocentowania niż w odpowiedniku dla rezydenta.
• Mniejszej liczby kredytodawców. Nie każdy bank udziela kredytów nierezydentom, a te, które to robią, prowadzą własne listy akceptowanych budynków i deweloperów.
• Dokumentacji. Dowody dochodów, wyciągi bankowe i raport kredytowy z kraju zamieszkania, czasem poświadczone. To ta część, która powoduje opóźnienia, więc zacznij ją wcześnie.

Budynek liczy się tak samo jak Ty

To zaskakuje. Bank udziela kredytu pod zabezpieczenie w nieruchomości, a nie tylko na podstawie sytuacji kredytobiorcy:

• Niektórych budynków nie ma na liście zatwierdzonych przez bank — z powodu wieku, dewelopera lub historii sporów.
• Lokale powiązane z hotelem i lokale w puli są traktowane inaczej niż zwykłe mieszkaniowe, a finansowanie może być niedostępne.
• Starsze budynki mogą skutkować krótszymi okresami lub niższymi wycenami.
• Kwotę kredytu wyznacza wycena, a nie cena. Jeśli bank wyceni nieruchomość poniżej uzgodnionej ceny, różnicę pokrywasz gotówką.

Rozsądna kolejność jest więc taka: uzyskać wstępną decyzję kredytową, następnie sprawdzić konkretny budynek w tym banku, a dopiero potem negocjować.

Koszty zaciągnięcia kredytu

• Rejestracja hipoteki w urzędzie gruntów — procent od kwoty kredytu plus stała opłata.
• Prowizja bankowa i opłata za wycenę.
• Ubezpieczenie na życie i ubezpieczenie nieruchomości, zwykle obowiązkowe, jako koszt roczny.
• Opłaty za wcześniejszą spłatę — ograniczone limitem, ale realne; sprawdź je, jeśli możesz spłacić kredyt wcześniej lub sprzedać nieruchomość.

Porównanie z planami płatności deweloperów

Plan płatności w off-plan nie jest kredytem hipotecznym: nie ma banku, wyceny ani ram prawnych kredytu konsumenckiego, a konsekwencje pominięcia płatności wynikają z Twojej umowy. Daje dostęp bez zgody kredytodawcy, ale odbiera zabezpieczenia, które badanie due diligence banku zapewnia niejako przy okazji — bank, który odmawia kredytu pod dany budynek, mówi Ci coś za darmo.

Co sprawdzić

• Wstępną decyzję kredytową przed złożeniem oferty oraz opinię banku o konkretnym budynku.
• Ryzyko wyceny i to, jak umowa traktuje niedobór.
• Całkowity koszt z rejestracją, ubezpieczeniem i opłatami, a nie samo oprocentowanie.
• Czy sprzedający ma niespłaconą hipotekę, co wpływa na kolejność i terminy przeniesienia własności.

Kryteria udzielania kredytów i stawki zmieniają się często. Aktualne warunki potwierdzaj bezpośrednio w bankach, zamiast polegać na jakimkolwiek zestawieniu.