Ahad Real Estate Development: ottenere un mutuo da non residente

Un edificio completato può essere finanziato; un progetto off-plan di norma no, oppure solo attraverso il piano di pagamento dello stesso sviluppatore. Per chi valuta le due strade, la questione del finanziamento è spesso decisiva, e le condizioni per i non residenti differiscono da quelle per i residenti in modi che conviene conoscere prima di iniziare la ricerca.

Cosa può aspettarsi in genere un non residente

• Un rapporto prestito/valore inferiore a quello di un residente. I residenti ottengono di più a parità di immobile; i non residenti versano un anticipo maggiore. Il fabbisogno di liquidità va pianificato di conseguenza.
• Una durata più breve e un limite di età del mutuatario alla scadenza.
• Un tasso più alto rispetto all'equivalente per i residenti.
• Meno istituti. Non tutte le banche concedono mutui ai non residenti, e quelle che lo fanno hanno propri elenchi di edifici e sviluppatori accettabili.
• Documentazione. Prova del reddito, estratti conto e una relazione sul merito di credito del Paese di residenza, talvolta legalizzati. È la parte che causa ritardi: conviene cominciare presto.

L'edificio conta quanto Lei

Questo sorprende molti. La banca presta sulla base dell'immobile oltre che del mutuatario:

• Alcuni edifici non figurano nell'elenco approvato dall'istituto: per età, per sviluppatore o per una storia di controversie.
• Le unità legate a un hotel e quelle in pool sono trattate diversamente dal residenziale ordinario, e il finanziamento può non essere disponibile.
• Gli edifici più vecchi possono avere durate più brevi o valutazioni più basse.
• È la perizia, non il prezzo, a fissare il prestito. Se la banca valuta meno del prezzo concordato, la differenza va coperta in contanti.

L'ordine sensato è dunque: ottenere una pre-approvazione di principio, poi far verificare l'edificio specifico dall'istituto, infine negoziare.

Costi del finanziamento

• Registrazione dell'ipoteca presso il land department, una percentuale del prestito più un importo fisso.
• Commissioni di istruttoria e di perizia della banca.
• Assicurazione vita e sull'immobile, di solito obbligatoria, come costo annuo.
• Penali di estinzione anticipata, limitate ma reali: da verificare se si prevede di rimborsare in anticipo o di vendere.

I piani di pagamento dello sviluppatore a confronto

Un piano off-plan non è un mutuo: non c'è una banca, non c'è una perizia e non c'è un quadro di tutela del credito al consumo, e le conseguenze di un pagamento mancato derivano dal Suo contratto. Dà accesso senza l'approvazione di un istituto, ma toglie le tutele che la due diligence di una banca offre incidentalmente: una banca che rifiuta di finanziare un edificio Le sta dicendo qualcosa gratuitamente.

Cosa verificare

• La pre-approvazione prima di fare un'offerta e il giudizio dell'istituto sull'edificio specifico.
• Il rischio di perizia e come il contratto tratta un'eventuale differenza.
• Il costo totale, comprese registrazione, assicurazione e commissioni, non solo il tasso.
• Se il venditore ha un mutuo in corso, che incide sulla sequenza e sui tempi del trasferimento.

I criteri di concessione e i tassi cambiano di frequente. Le condizioni attuali vanno confermate direttamente con gli istituti, senza fare affidamento su alcuna sintesi.