Andermatt: die einzige Ausnahme von der Schweizer Lex Koller und wie sie funktioniert

Die Schweiz ist der verschlossenste Markt auf unserer Liste: Der Wohnungskauf durch Ausländer ist durch ein Bundesgesetz — die sogenannte Lex Koller — beschränkt, und die Bewilligungen vergeben die Kantone im Rahmen eines jährlichen Kontingents. Es gibt genau eine nennenswerte Ausnahme: das Resort Andermatt im Kanton Uri.

Worin die Ausnahme besteht

Andermatt war eine alte Garnisonsstadt in den Zentralalpen, die Anfang der 2000er Jahre Einwohner und Wirtschaftskraft verlor. Der Staat ging einen ungewöhnlichen Weg: Für ein geplantes Resort wurde ein Sonderregime geschaffen, das die üblichen Beschränkungen für ausländische Käufer von Wohnraum innerhalb des Projekts aufhebt. Die Logik war einfach — ein Resort dieser Grössenordnung liess sich in einem wirtschaftlich schwachen Tal ohne ausländisches Kapital nicht bauen.

• Wohnraum innerhalb des Projekts wird ohne kantonales Kontingent und ohne die übliche Bewilligung an Nichtansässige verkauft.
• Die Ausnahme gilt für das Projekt, nicht für die Region — im Nachbardorf gelten die normalen Regeln.
• Sie betrifft nur den Kauf selbst. Alles andere — Nutzung, Vermietung, Unterhalt — richtet sich nach den Bedingungen des Projekts und nach dem allgemeinen Schweizer Recht.

Was dahintersteckt

Das Resort wurde als ein einziger Masterplan gebaut: Hotels, Apartments, ein Golfplatz, Seilbahnen und ein Skigebiet, das mit dem Nachbartal verbunden ist. Bahnverbindungen und Tunnel halten das Tal das ganze Jahr über erreichbar, nicht nur in der Saison. Für Käufer bedeutet das: Die Immobilie wird nicht einfach «in den Bergen» erworben, sondern in einem verwalteten Umfeld mit gemeinsamer Infrastruktur und gemeinsamen Regeln.

Was sich für ausländische Käufer ändert

• Zugang. Dies ist faktisch der einzige Weg, Schweizer Wohnraum ohne kantonales Kontingent und Bewilligung zu kaufen.
• Liquidität in einem engen Kreis. Für Immobilien in den Alpen gibt es nicht viele Käufer, und weiterverkaufen werden Sie an einen anderen Ausländer oder an einen Schweizer.
• Vermietung. Nach allgemeinem Schweizer Grundsatz erwirbt ein Nichtansässiger Wohnraum zur Eigennutzung und nicht als Renditeobjekt; die konkreten Vermietungsbedingungen im Projekt richten sich nach dessen Regeln und nach dem Vertrag mit der Betreibergesellschaft.
• Kosten. Der Unterhalt in einem abgeschlossenen Resort mit Masterplan ist hoch und fällt das ganze Jahr über an.

Wie man es einordnen sollte

Andermatt ist keine Gesetzeslücke — es ist eine Ausnahme, die der Staat bewusst für ein bestimmtes Entwicklungsziel geschaffen hat. Sie passt zu jemandem, der eine Schweizer Adresse und Wohnraum in den Alpen für die Familie möchte und bereit ist, ihn als Ort und nicht als Einkommensquelle zu betrachten. Für ein Vermietungsmodell eignet sich die Schweiz überhaupt nicht — weder hier noch anderswo im Land.

Grundlage sind das Schweizer Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland und die Bedingungen des Sonderregimes für die Entwicklung von Andermatt.