Andermatt : la seule exception à la Lex Koller suisse, et comment elle fonctionne

La Suisse est le marché le plus fermé de notre liste : l'achat d'un logement par un étranger est restreint par une loi fédérale — connue sous le nom de Lex Koller — et les autorisations sont délivrées par les cantons dans la limite d'un quota annuel. Il existe une seule exception notable à connaître : la station d'Andermatt, dans le canton d'Uri.

En quoi consiste l'exception

Andermatt était une ancienne ville de garnison militaire au cœur des Alpes qui, au début des années 2000, perdait à la fois ses habitants et son économie. L'État a pris une mesure inhabituelle : un régime spécial a été accordé à un projet de station planifié, levant les restrictions habituelles pour les acheteurs étrangers sur les logements situés dans le projet. La logique était simple — une station de cette ampleur ne pouvait pas être construite dans une vallée en déclin sans capitaux étrangers.

• Les logements du projet se vendent à des non-résidents sans quota cantonal et sans l'autorisation habituelle.
• L'exception vaut pour le projet, pas pour la région — le village voisin reste soumis aux règles ordinaires.
• Elle ne couvre que l'achat lui-même. Tout le reste — usage, location, entretien — est fixé par les conditions propres du projet et par le droit suisse en général.

Ce qu'il y a derrière

La station a été construite selon un plan directeur unique : hôtels, appartements, golf, remontées mécaniques, domaine skiable relié à celui de la vallée voisine. Des liaisons ferroviaires et des tunnels maintiennent la vallée accessible toute l'année, pas seulement en saison. Pour un acheteur, cela signifie que le bien n'est pas acheté « à la montagne » — il est acheté au sein d'un environnement géré, avec des infrastructures et des règles communes.

Ce que cela change pour un acheteur étranger

• L'accès. C'est en pratique le seul moyen d'acheter un logement en Suisse sans passer par un quota cantonal et une autorisation.
• Une liquidité dans un cercle étroit. Les acheteurs de biens alpins ne sont pas nombreux, et vous vendrez à un autre étranger ou à un ressortissant suisse.
• La location. Le principe général suisse veut qu'un non-résident achète un logement pour son usage personnel, et non comme un bien de rapport ; les conditions précises de location au sein du projet relèvent de ses règles et du contrat de la société de gestion.
• Les coûts. L'entretien dans un plan directeur de station fermée est élevé et court toute l'année.

Comment y réfléchir

Andermatt n'est pas une faille — c'est une exception créée délibérément par l'État, pour un objectif de développement précis. Elle convient à quelqu'un qui veut une adresse suisse et un logement alpin pour sa famille, et qui est prêt à y voir un lieu plutôt qu'un outil de revenu. La Suisse ne convient pas du tout à un modèle locatif — ni ici, ni nulle part ailleurs dans le pays.

D'après la loi fédérale suisse sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger et les conditions du régime spécial de développement d'Andermatt.