Andermatt: l'unica eccezione alla Lex Koller svizzera e come funziona

La Svizzera è il mercato più chiuso del nostro elenco: l'acquisto di abitazioni da parte di uno straniero è limitato da una legge federale — nota come Lex Koller — e le autorizzazioni sono rilasciate dai cantoni a fronte di una quota annuale. Esiste una sola eccezione degna di nota: la località di Andermatt, nel cantone di Uri.

In cosa consiste l'eccezione

Andermatt era un'antica città di guarnigione militare nelle Alpi centrali che, all'inizio degli anni 2000, perdeva sia popolazione sia economia. Lo Stato fece un passo insolito: a un progetto di località turistica pianificata fu concesso un regime speciale, che eliminava le consuete restrizioni per gli acquirenti stranieri riguardo alle abitazioni all'interno del progetto. La logica era semplice — un resort di quelle dimensioni non poteva essere costruito in una valle in crisi senza capitali stranieri.

• Le abitazioni all'interno del progetto si vendono ai non residenti senza quota cantonale e senza l'usuale autorizzazione.
• L'eccezione vale per il progetto, non per la regione — il villaggio vicino opera secondo le regole ordinarie.
• Riguarda solo l'acquisto in sé. Tutto il resto — uso, locazione, manutenzione — è stabilito dalle condizioni del progetto e dal diritto svizzero in generale.

Cosa c'è dietro

La località è stata costruita come un unico piano regolatore: hotel, appartamenti, un campo da golf, impianti di risalita, un comprensorio sciistico unito a quello della valle vicina. Collegamenti ferroviari e gallerie mantengono la valle raggiungibile tutto l'anno, non solo in stagione. Per l'acquirente ciò significa che l'immobile non si compra «in montagna» — si compra all'interno di un ambiente gestito, con infrastrutture e regole comuni.

Cosa cambia per un acquirente straniero

• Accesso. È di fatto l'unico modo di acquistare un'abitazione svizzera senza passare per una quota cantonale e un'autorizzazione.
• Liquidità all'interno di una cerchia ristretta. Gli acquirenti di immobili alpini non sono molti e si venderà a un altro straniero o a un cittadino svizzero.
• Locazione. Il principio generale svizzero è che un non residente acquista un'abitazione per uso personale, non come immobile a reddito; le condizioni specifiche di locazione all'interno del progetto sono regolate dalle sue norme e dal contratto con la società di gestione.
• Costi. La manutenzione in una località pianificata e recintata è elevata e dura tutto l'anno.

Come ragionarci

Andermatt non è una scappatoia — è un'eccezione che lo Stato ha creato di proposito, per uno specifico obiettivo di sviluppo. Si addice a chi vuole un indirizzo svizzero e un'abitazione alpina per la famiglia ed è disposto a considerarla un luogo e non uno strumento di reddito. La Svizzera non si presta affatto a un modello di locazione — né qui, né altrove nel paese.

Sulla base della legge federale svizzera sull'acquisto di immobili da parte di persone all'estero e delle condizioni del regime speciale di sviluppo di Andermatt.