Andermatt: jedyny wyjątek od szwajcarskiej Lex Koller i jak on działa

Szwajcaria to najbardziej zamknięty rynek na naszej liście: zakup mieszkania przez cudzoziemca jest ograniczony ustawą federalną — znaną jako Lex Koller — a zezwolenia wydają kantony w ramach rocznego kontyngentu. Jest dokładnie jeden godny uwagi wyjątek: kurort Andermatt w kantonie Uri.

Na czym polega wyjątek

Andermatt było dawnym wojskowym miastem garnizonowym w środkowych Alpach, które na początku lat 2000. traciło zarówno ludność, jak i gospodarkę. Państwo podjęło nietypowy krok: przyznano tam specjalny reżim dla planowanego kompleksu kurortowego, znosząc zwykłe ograniczenia dla zagranicznych nabywców w odniesieniu do mieszkań w obrębie projektu. Logika była prosta — kurort o takiej skali nie mógł powstać w podupadłej dolinie bez zagranicznego kapitału.

• Mieszkania w obrębie projektu sprzedaje się nierezydentom bez kantonalnego kontyngentu i bez zwykłego zezwolenia.
• Wyjątek dotyczy projektu, a nie regionu — sąsiednia wieś działa na standardowych zasadach.
• Obejmuje wyłącznie sam zakup. Wszystko inne — użytkowanie, wynajem, utrzymanie — określają warunki samego projektu i prawo szwajcarskie w ogóle.

Co za tym stoi

Kurort zbudowano według jednego planu generalnego: hotele, apartamenty, pole golfowe, koleje linowe, obszar narciarski połączony z sąsiednią doliną. Połączenia kolejowe i tunele zapewniają dostępność doliny przez cały rok, a nie tylko w sezonie. Dla kupującego oznacza to, że nieruchomości nie kupuje się „w górach” — kupuje się ją w zarządzanym otoczeniu ze wspólną infrastrukturą i wspólnymi zasadami.

Co to zmienia dla zagranicznego nabywcy

• Dostęp. To faktycznie jedyna droga zakupu szwajcarskiego mieszkania z pominięciem kantonalnego kontyngentu i zezwolenia.
• Płynność w wąskim kręgu. Nabywców nieruchomości alpejskich nie jest wielu, a sprzedawać będziesz innemu cudzoziemcowi lub obywatelowi Szwajcarii.
• Wynajem. Ogólna zasada szwajcarska jest taka, że nierezydent kupuje mieszkanie na użytek własny, a nie jako nieruchomość dochodową; konkretne warunki wynajmu w obrębie projektu regulują jego zasady i umowa z firmą zarządzającą.
• Koszty. Utrzymanie w strzeżonym kurorcie z planu generalnego jest wysokie i ponoszone przez cały rok.

Jak o tym myśleć

Andermatt to nie luka — to wyjątek stworzony przez państwo celowo, dla konkretnego celu rozwojowego. Pasuje komuś, kto chce szwajcarskiego adresu i alpejskiego mieszkania dla rodziny i jest gotów traktować je jako miejsce, a nie narzędzie dochodowe. Szwajcaria w ogóle nie nadaje się do modelu wynajmu — ani tu, ani nigdzie indziej w kraju.

Na podstawie szwajcarskiej ustawy federalnej o nabywaniu nieruchomości przez osoby z zagranicy oraz warunków specjalnego reżimu rozwojowego Andermatt.