Eine Wiederverkaufsimmobilie kaufen, auf der beim Verkäufer noch eine Hypothek liegt

Ein großer Teil der Wohnungen auf dem Dubaier Zweitmarkt ist belastet, und im Inserat steht das selten. Es zeigt sich nach der Annahme des Angebots, wenn der Ablauf der Transaktion komplizierter – und riskanter – ist, als der Käufer annahm.

Die zugrunde liegende Regel ist einfach. Das Grundpfandrecht einer Bank ist am Titel eingetragen, und solange es dort steht, kann der Titel nicht übertragen werden. Das Darlehen wird also als Teil der Transaktion abgelöst und das Pfandrecht gelöscht, nicht danach. Entscheidend ist, wessen Geld die Ablösung bezahlt und was zwischen diesem Geld und einem Käufer steht, dem noch nichts gehört.

Der übliche Ablauf

• Der Verkäufer holt bei seiner Bank eine schriftliche Ablösesumme ein, gültig bis zu einem genannten Datum. Zinsen laufen täglich auf, eine vor drei Wochen genannte Zahl ist also nicht die Zahl, und die vorzeitige Ablösung kostet nach den Hypothekenregeln der Zentralbank eine Gebühr.
• Das Darlehen wird getilgt – häufig aus den Mitteln des Käufers, übergeben als Bankscheck (Manager’s Cheque), der auf die Bank des Verkäufers ausgestellt ist und nicht auf den Verkäufer.
• Die Bank stellt ein Bestätigungsschreiben aus und löscht das Pfandrecht beim Land Department. Dieser Schritt dauert bestenfalls Tage, bei langsamen Kreditgebern länger.
• Das NOC des Bauträgers wird eingeholt, sobald der Titel frei ist.
• Die Übertragung wird eingetragen, wie üblich bei einem Trustee Office, und der Restkaufpreis wird dort gezahlt.

Das Risiko, klar benannt

Zwischen der Tilgung des Darlehens eines Fremden und dem Erhalt einer Title Deed liegen Tage oder Wochen, in denen Sie eine große Summe aus der Hand gegeben haben und nichts besitzen. Nichts an der Struktur ist unredlich – so werden diese Transaktionen hier abgewickelt –, aber das Risiko ist real und es ist Ihres. Die Antwort des Marktes ist, zugunsten des Käufers eine Sperre auf die Immobilie eintragen zu lassen, damit der Verkäufer währenddessen nicht darüber verfügen kann. Ob dieser Mechanismus in Ihrer konkreten Transaktion verfügbar und angemessen ist, ist eine Frage für einen Anwalt, nicht für einen Makler, und genau hier hört ein Anwalt auf, optional zu sein.

Zwei Banken statt einer

Finanziert der Käufer ebenfalls, sind zwei Kreditgeber im Geschäft, und sie müssen zeitlich abgestimmt werden: Die Bank des Käufers zahlt die Mittel aus, die die Bank des Verkäufers ablösen, das alte Pfandrecht wird gelöscht, das neue eingetragen, und der Titel wechselt im selben Durchlauf den Besitzer. Jedes weitere Institut bringt seinen eigenen internen Zeitplan mit, weshalb ein Käufer mit Finanzierung, der von einem Verkäufer mit Finanzierung kauft, in Wochen planen und ein realistisches Abschlussdatum in das MOU schreiben sollte statt eines hoffnungsvollen. Ein verpasstes Datum in diesem Vertrag hat einen Preis.

Was Sie vor der Anzahlung klären sollten

• Ob überhaupt ein Pfandrecht auf dem Titel liegt und bei welcher Bank. Verlangen Sie eine Kopie der Title Deed und lesen Sie sie, statt sich auf die mündliche Auskunft zu verlassen.
• Die Ablösesumme und ihr Gültigkeitsdatum, schriftlich vom Kreditgeber.
• Wie die Ablösung finanziert wird. Wird sie von Ihnen finanziert, klären Sie schriftlich, was das Geld bis zur Eintragung der Übertragung schützt.
• Wer die Gebühr für vorzeitige Ablösung trägt, die bei normaler Betrachtung Kosten des Verkäufers ist und die man besser bestätigt, bevor sie zum Streit wird.
• Ob Rückstände bei den Nebenkosten bestehen, denn das NOC wird erst ausgestellt, wenn sie beglichen sind, und ein Verkäufer, der knapp genug bei Kasse ist, um zu verkaufen, kann auch dort knapp sein.
• Ein Abschlussdatum im MOU, das die Banken tatsächlich einhalten können.

Wann man abbrechen sollte

Ein Verkäufer, der die Ablösesumme des Kreditgebers nicht schriftlich vorlegt oder dessen Bank sich nicht nennen lässt, hat kein Papierproblem – seine Position lässt sich nicht überprüfen. Dasselbe gilt für Druck, Gelder vor der vereinbarten Reihenfolge freizugeben, oder für die Bitte, einen Teil der Ablösung auf ein Privatkonto statt an die Bank zu zahlen. Geänderte Zahlungsanweisungen per E-Mail sind der älteste Diebstahl im internationalen Immobiliengeschäft und noch immer der wirksamste: Bestätigen Sie jede Änderung telefonisch, unter einer Nummer, die Sie bereits hatten.

Grundlage: die Praxis der Hypothekenlöschung in den VAE, das Übertragungsverfahren des Dubai Land Department und die Regeln der Zentralbank zur vorzeitigen Ablösung. Keine Rechtsberatung – bei dieser Transaktion sollten Sie Ihren eigenen Anwalt haben.