Acheter en revente quand le vendeur a encore un crédit sur le bien

Une grande part des appartements du marché secondaire de Dubaï est hypothéquée, et l’annonce le mentionne rarement. Cela apparaît après l’acceptation de l’offre, quand le déroulé de la transaction se révèle plus compliqué que l’acheteur ne le croyait — et plus exposé.

La règle sous-jacente est simple. La sûreté d’une banque est enregistrée sur le titre, et le titre ne peut être transféré tant qu’elle y figure. Le prêt est donc soldé et la sûreté levée dans le cadre de la transaction, non après. La question qui compte est de savoir à qui appartient l’argent qui solde, et ce qui sépare cet argent d’un acheteur qui ne possède encore rien.

Le déroulé ordinaire

• Le vendeur obtient de sa banque un solde de tout compte par écrit, valable jusqu’à une date indiquée. Les intérêts courent chaque jour, un chiffre donné il y a trois semaines n’est donc plus le bon, et le remboursement anticipé entraîne des frais selon les règles de la banque centrale sur les crédits immobiliers.
• Le prêt est remboursé — souvent avec les fonds de l’acheteur, remis sous forme de chèque de banque établi à l’ordre de la banque du vendeur plutôt qu’à celui du vendeur.
• La banque délivre une lettre de situation et lève la sûreté auprès du Land Department. Cette étape prend quelques jours au mieux, davantage si le prêteur est lent.
• Le NOC du promoteur est obtenu une fois le titre libre.
• Le transfert est enregistré auprès d’un bureau de trustee de la manière habituelle, le solde du prix y étant payé.

L’exposition, dite franchement

Entre le remboursement du prêt d’un inconnu et la réception d’un title deed, il y a un intervalle de quelques jours ou semaines pendant lequel vous vous êtes dessaisi d’une somme importante sans rien posséder. Rien dans la structure n’est irrégulier — c’est ainsi que ces transactions se font ici — mais le risque est réel, et c’est le vôtre. La réponse du marché consiste à faire inscrire un blocage sur le bien en faveur de l’acheteur, afin que le vendeur ne puisse en disposer pendant le règlement. Savoir si ce mécanisme est disponible et approprié dans votre transaction relève d’un avocat, non d’un courtier, et c’est le point où payer un avocat cesse d’être facultatif.

Deux banques au lieu d’une

Si l’acheteur emprunte aussi, il y a deux prêteurs dans l’opération, et il faut les séquencer : la banque de l’acheteur verse les fonds qui soldent la banque du vendeur, l’ancienne sûreté est levée, la nouvelle est enregistrée, et le titre change de mains dans la même séquence. Chaque établissement supplémentaire apporte son propre calendrier interne, c’est pourquoi un acheteur à crédit qui achète à un vendeur à crédit doit raisonner en semaines et inscrire dans le MOU une date d’achèvement réaliste plutôt qu’optimiste. Une date manquée dans ce contrat a un prix.

Ce qu’il faut établir avant de verser un acompte

• S’il y a une sûreté sur le titre, et auprès de quelle banque. Demandez une copie du title deed et lisez-la plutôt que de vous fier à une réponse orale.
• Le montant du solde et sa date de validité, par écrit de la part du prêteur.
• Comment le remboursement est financé. S’il l’est par vous, établissez par écrit ce qui protège l’argent jusqu’à l’enregistrement du transfert.
• Qui paie les frais de remboursement anticipé, qui sont à la charge du vendeur selon toute lecture normale et qu’il vaut mieux confirmer avant qu’ils deviennent une dispute.
• S’il existe des arriérés de charges de copropriété, puisque le NOC ne sera pas délivré avant leur apurement, et qu’un vendeur assez à l’étroit pour vendre peut l’être aussi sur ce point.
• Une date d’achèvement dans le MOU que les banques peuvent réellement tenir.

Quand renoncer

Un vendeur qui ne veut pas donner par écrit le solde du prêteur, ou dont la banque ne peut être nommée, n’a pas un problème de paperasse : c’est un vendeur dont vous ne pouvez pas vérifier la situation. Il en va de même pour la pression visant à libérer les fonds avant la séquence convenue, ou la demande de verser une partie du règlement sur un compte personnel plutôt qu’à la banque. Les changements de coordonnées de paiement arrivant par e-mail sont le plus vieux vol de l’immobilier international et toujours le plus efficace : confirmez tout changement par téléphone, à un numéro que vous déteniez déjà.

D’après la pratique de mainlevée hypothécaire aux Émirats, la procédure de transfert du Dubai Land Department et les règles de la banque centrale sur le remboursement anticipé. Ne constitue pas un conseil juridique — c’est la transaction pour laquelle vous voulez votre propre avocat.