Покупка вторички в Дубае, когда у продавца ещё не закрыта ипотека

Значительная доля квартир на вторичном рынке Дубая находится в ипотеке, и в объявлении это почти никогда не указано. Факт всплывает уже после того, как предложение принято, и тогда выясняется, что последовательность сделки сложнее, чем предполагал покупатель, — и рискованнее.

Правило в основе простое. Банковское обременение зарегистрировано на титул, и титул нельзя передать, пока оно там стоит. Поэтому кредит гасится, а залог снимается как часть сделки, а не после неё. Важный вопрос — чьими деньгами это гасится и что стоит между этими деньгами и покупателем, который ещё ничем не владеет.

Обычная последовательность

• Продавец получает от своего банка письменную справку о сумме погашения, действительную до указанной даты. Проценты начисляются ежедневно, поэтому цифра, названная три недели назад, — это уже не та цифра, а досрочное погашение облагается комиссией по правилам центробанка об ипотеке.
• Кредит гасится — часто из денег покупателя, в виде банковского чека, выписанного на банк продавца, а не на самого продавца.
• Банк выдаёт письмо об отсутствии задолженности и снимает залог в Земельном департаменте. Этот шаг занимает от нескольких дней в лучшем случае и дольше, если банк не торопится.
• Получают NOC от застройщика, как только титул очищен от обременения.
• Сделка регистрируется в трасти-офисе в обычном порядке, с оплатой остатка суммы там же.

Риск — прямо как он есть

Между погашением чужого кредита и получением титула проходит разрыв в дни или недели, в течение которых вы уже расстались с крупной суммой и ничем не владеете. В самой структуре нет ничего противозаконного — так эти сделки проводятся здесь, — но риск реален, и он ваш. Ответ рынка на это — зарегистрировать блокировку объекта в пользу покупателя, чтобы продавец не мог распоряжаться им, пока идёт погашение. Применим ли этот механизм в вашей конкретной сделке — вопрос к юристу, а не к брокеру, и именно на этом моменте оплата юриста перестаёт быть опцией.

Два банка вместо одного

Если покупатель тоже берёт ипотеку, в сделке участвуют два банка, и их действия нужно выстроить по порядку: банк покупателя выдаёт средства, которыми гасится кредит продавца, старый залог снимается, регистрируется новый, и титул переходит из рук в руки в рамках того же процесса. Каждый дополнительный участник добавляет собственный внутренний график, поэтому покупателю с ипотекой, покупающему у продавца с ипотекой, стоит планировать сделку неделями и вписывать в MOU реалистичную, а не желаемую дату завершения. У пропущенной даты в этом договоре есть своя цена.

Что выяснить до внесения депозита

• Есть ли вообще обременение на титуле и в каком банке. Попросите копию титульного документа и прочитайте её сами, а не полагайтесь на устный ответ.
• Сумму погашения и дату, до которой она действительна, письменно от банка-кредитора.
• Как финансируется погашение. Если это ваши деньги, письменно зафиксируйте, что защищает их до момента регистрации сделки.
• Кто платит комиссию за досрочное погашение — по обычной логике это расходы продавца, и стоит подтвердить это до того, как это станет предметом спора.
• Есть ли задолженность по service charge, поскольку NOC не выдадут, пока она не погашена, а продавец, вынужденный продавать, вполне может быть должен и здесь тоже.
• Дату завершения в MOU, которую банки реально способны выдержать.

Когда отказаться от сделки

Продавец, который отказывается предоставить письменную справку о сумме погашения от банка, или чей банк невозможно назвать, — это не продавец с проблемой в документах, а продавец, чью позицию вы не можете проверить. То же касается давления с целью выдать деньги раньше согласованного порядка или просьбы перевести часть суммы погашения на личный счёт вместо счёта банка. Изменённые платёжные реквизиты, пришедшие по почте, — старейшая схема мошенничества в международных сделках с недвижимостью и до сих пор самая эффективная: подтверждайте любое изменение по телефону, по номеру, который у вас уже был.

По данным практики погашения ипотеки в ОАЭ, процедуры передачи титула в Земельном департаменте Дубая и правил центробанка о досрочном погашении. Это не юридическая консультация — именно в этой сделке стоит привлечь своего юриста.