Acquistare in rivendita quando il venditore ha ancora un mutuo

Una larga quota degli appartamenti sul mercato secondario di Dubai è ipotecata, e il fatto compare raramente nell'annuncio. Emerge dopo l'accettazione dell'offerta, quando la sequenza dell'operazione si rivela più complicata di quanto l'acquirente supponesse, e più esposta.

La regola di fondo è semplice. L'ipoteca di una banca è registrata sul titolo e il titolo non può essere trasferito finché essa è presente. Il prestito viene quindi estinto e il gravame cancellato nell'ambito della transazione, non dopo. La questione che conta è il denaro di chi estingue, e che cosa si frappone tra quel denaro e un acquirente che ancora non possiede nulla.

La sequenza ordinaria

• Il venditore ottiene dalla propria banca una cifra di estinzione per iscritto, valida fino a una data indicata. Gli interessi maturano ogni giorno, quindi un importo comunicato tre settimane fa non è quello giusto, e l'estinzione anticipata comporta una commissione secondo le norme della banca centrale sui mutui.
• Il prestito viene rimborsato, spesso con i fondi dell'acquirente, consegnati come assegno circolare intestato alla banca del venditore e non al venditore.
• La banca rilascia una lettera di liberazione e cancella il gravame presso il Land Department. Questo passaggio richiede giorni nel migliore dei casi e di più se l'istituto è lento.
• Si ottiene il NOC del costruttore una volta libero il titolo.
• Il trasferimento viene registrato presso un trustee office nel modo consueto, con il saldo del prezzo pagato in quella sede.

L'esposizione, detta chiaramente

Tra il rimborso del prestito di uno sconosciuto e la ricezione del title deed c'è un intervallo di giorni o settimane in cui vi siete separati da una somma elevata e non possedete nulla. Nulla nella struttura è irregolare, è così che queste operazioni si fanno qui, ma il rischio è reale ed è vostro. La risposta del mercato è registrare un blocco sull'immobile a favore dell'acquirente, in modo che il venditore non possa disporne mentre l'estinzione è in corso. Se tale meccanismo sia disponibile e opportuno nella vostra specifica operazione è una questione per un avvocato, non per un intermediario, ed è il punto in cui pagarne uno smette di essere facoltativo.

Due banche invece di una

Se anche l'acquirente prende un prestito, nell'operazione ci sono due istituti da coordinare: la banca dell'acquirente eroga i fondi che estinguono quella del venditore, il vecchio gravame viene cancellato, il nuovo registrato e il titolo cambia mano nello stesso passaggio. Ogni istituzione aggiuntiva porta i propri tempi interni, ed è per questo che un acquirente con mutuo che compra da un venditore con mutuo dovrebbe ragionare in settimane e scrivere nel MOU una data di completamento realistica, non una speranzosa. Una data mancata in quel contratto ha un prezzo.

Che cosa accertare prima di versare una caparra

• Se sul titolo ci sia un gravame e con quale banca. Chiedete copia del title deed e leggetela invece di fidarvi di una risposta a voce.
• La cifra di estinzione e la sua data di validità, per iscritto dall'istituto.
• Come viene finanziata l'estinzione. Se la finanziate voi, accertate per iscritto che cosa tuteli il denaro fino alla registrazione del trasferimento.
• Chi paga la commissione di estinzione anticipata, che a qualsiasi lettura normale è a carico del venditore e conviene confermare prima che diventi una discussione.
• Se esistano arretrati di spese condominiali, perché il NOC non verrà rilasciato finché non sono saldati e un venditore abbastanza in difficoltà da vendere può esserlo anche su questo fronte.
• Una data di completamento nel MOU che le banche possano effettivamente rispettare.

Quando rinunciare

Un venditore che non vuole mettere per iscritto la cifra di estinzione dell'istituto, o la cui banca non può essere nominata, non è un venditore con un problema burocratico: è un venditore la cui posizione non potete verificare. Lo stesso vale per le pressioni a svincolare fondi prima della sequenza concordata, o per la richiesta di versare una parte dell'estinzione su un conto personale e non alla banca. Le istruzioni di pagamento modificate in arrivo per e-mail sono il furto più antico nel settore immobiliare internazionale e ancora il più efficace: confermate ogni modifica per telefono, a un numero che avevate già.

Sulla base della prassi di cancellazione delle ipoteche negli Emirati Arabi Uniti, della procedura di trasferimento del Dubai Land Department e delle norme della banca centrale sull'estinzione anticipata. Non è consulenza legale: è l'operazione per cui serve il vostro avvocato.